地产集团五年发展战略.docxVIP

五年发展战略规划 （2007～2011） 大连锦联地产集团有限公司 二○○六年十二月 目?录 第一部分 企业内外环境分析 第一节?行业环境分析 一、宏观经济运行对房地产业发展的有利影响 二、宏观调控政策对房地产业的影响 三、市场判断与预测 第二节?企业内部分析 一、企业基本情况 二、企业的发展历程 三、企业竞争力分析 四、启示 第二部分 企业战略 第一节?五年发展战略 第二节?保障战略实现的要素 一、健全完善组织架构和管理机制 二、重视人力资源规划 三、开拓融资渠道 四、整合社会资源 五、充分重视研发工作 ～1～ 政策 主要内容 调控目标 对市场影响力 加息 2006?年?4?月起央行全面上调各 档次贷款利率?0.27?个百分点。 抑制投资需求。 小 难影响自住购房者的刚性需求。 2007?年?3?月?18?日起上调金融机 构人民币存贷款基准利率，分别 上调?0.27?个百分点。 国六条 住房供应结构、税收、信贷、土 地、廉租房和经济适用房建设。 促进房地产业健康发展， 抑制房价过快上涨。 大 开发商与购房者均出现短期观望 心理。 国十五条 在套型面积、小户型所占比率、 新房首付款等方面作出了量化规 定。 对“国六条”进一步细 化，以量化指标进行控 制。 大 市场对小户型预期增大，开发商 对?70％的实际解释出现困惑。 规范房地产市场外 资准入 在外商投资房地产市场准入、外 商投资房地产企业的设立与项目 开发、境外机构和个人购房等方 面做出规定。 加强对外商投资企业房 地产开发经营、境外机 构和个人购房的管理。 小 政策在制定上没有对多种行为做 具体限定，不足以对外资开发、 购房构成限制。 征收二手房所得税 从?8?月?1?日起，各地税局在全国 范围内统一强制性征收二手房转 让个人所得税。 打压短期投机需求，遏 制房屋炒卖。 小 对短期投机行为有一定抑制，但 对成交总量和总体价格走势影响 不大。 第一部分 企业内外环境分析 第一节??行业环境分析 一、宏观经济运行对房地产业发展的有利影响 2006?年，全国生产总值?209，407?亿元，比上年增长?10.7%。其中，第一产业增加值?24700?亿元， 增长?5.0%；第二产业增加值?102，004?亿元，增长?12.5%；第三产业增加值?82，703?亿元，增长 10.3%。全年全社会固定资产投资?109，870?亿元，比上年增长?24%，其中，城镇投资?93，472?亿元， 增长?24.5%；农村投资?16，397?亿元，增长?21.3%。固定资产投资价格上涨?1.5%。 居民生活水平进一步提高，居民消费价格比上年上涨?1.5%。全年农村居民人均纯收入?3587?元， 扣除价格上涨因素，比上年实际增长?7.4%；城镇居民人均可支配收入?11759?元，实际增长?10.4%。 农村居民家庭恩格尔系数为?43%，城镇居民家庭恩格尔系数为?35.8%。 房地产市场稳步发展，2006?年全年房地产开发投资?19，382?亿元，比上年增长?21.8%，其中， 商品住宅投资?13612?亿元，增长?25.3%。商品房竣工面积?53019?万平方米，下降?0.6%。商品房销售 额?20，510?亿元。其中，期房销售额为?14，366?亿元，所占比重为?70.0%。。70?个大中城市房屋销售 价格上涨?5.5%。 综上所述，目前中国经济整体形势较好，稳步发展，人民生活水平逐年提高，随着中国城市化 进程的加快，国内房地产市场的消费需求还远远未被满足，国民经济的发展阶段及未来发展的要求 决定了中国房地产业将成为长期的消费热点，房地产业将继续保持高速发展的态势。 二、宏观调控政策对房地产业的影响 近几年，中国房地产进入了飞速发展阶段，房价增长迅猛，房地产投机行为有所增长，为此国 家开始加大了房地产市场的宏观力度，针对土地、信贷、税收、住房供应结构的各项政策纷纷出台。 ～2～ 加强土地调控 强化对土地管理行为监督检查， 严肃惩处土地违法违规行为。 解决当前土地管理和调 控中存在的突出问题， 切实加强土地调控。 中 明确地方政府的责任，有利于控 制建设用地过快增长，更有力于 调控政策的贯彻、执行。 新增建设用地土地 有偿使用费征收标 准提高一倍 从?2007?年１月１日起，新增建 设用地土地有偿使用费在原有基 础上提高一倍。 国家上扬房地产开发用 土地价格，抑制用地冲 动。 小 不会对土地价格及房价产生冲击。 房地产开发企业土 地增值税清算管理 进一步明确了对开发企业征收土 地增值税的清算条件 避免开发企业逃税，抑 制屯地行为及房地产开 发投资的过热增长。 小 对屯有大量土地的开发企业形成 税收压力，并对开发企业的利润 产生一定影响。但不会影响市场 总体走势。 国家及地方政府出台的相关宏观政策，从