多产权商业物业运营管理.docxVIP

多产权商业物业模式探讨 据了解，也就是广州天河壬丰大厦、青岛颐中银街等极少数物业在销售政策与经营管理 匹配的前提下才获得了成功。分析多产权物业经营最终失败的根本原因，借以提醒广大商 业地产投资者和商业物业管理从业人员，一定要谨慎判断商业项目的稳定性和未来持续发 展能力。 什么是多产权商业？ 在大部分商业地产文献中，与多产权商业相关且出现频率较高的词是“产权式商铺”，这是 多产权商业的典型代表，除了产权式商铺以外，多产权商业还包括产权式酒店、写字楼等 多种类型。多产权商业就是所有权与经营权分离的资产证券化的商业操作方式，其主要特 征是将商业项目所有权按照特定面积进行划分并分售给多个业主，然后再将经营权统一租 赁回收，以约定资产回报率作为租金收益返还给业主，从而形成“多业主投资、统一回租经 营”的商业模式。这种模式最早出现在?70?年代欧美发达国家，最近几年才开始在中国盛行。 1、多产权商业模式面临的问题 　　多产权商业模式的所有权、经营权分离从原则上讲是有利于统一经营的，也是被销售 出去的商业项目的唯一解决方案。我们看到大连万达也在多个城市对以往分割出售的项目 进行了回租统一经营，并给业主每年?8%到?9%的回报，从而使得一些已经原本经营不善的 商业项目“浴火重生”。但是，由于商业地产的进入门槛不高，很多多产权商业项目的开发 商往往并不具备开发的能力、实力和经验，从而会在多个环节上出现问题。 ①多产权商业项目的销售导向导致的商业定位与规划设计偏差 　　试图运作多产权商业项目的中小型开发商一般而言现金流并不充沛，因此商业项目的 快速套现成为首要目标。由于他们更关注销售而忽略了商业经营本身，往往只凭藉经验对 所选地块进行商业定位判断，并企图自行组建公司运营商业项目，忽视在事先寻找专业运 营商进行项目判断，贸然进入项目设计开发阶段，从而导致商业项目“先天发育不良”。 　　进入规划设计阶段后，项目就交给建筑设计院来进行图纸设计，而建筑设计院并不熟 悉每一个行业和每一种业态，往往会提供常规设计思路，或者是根据开发商的常规思路进 行设计，从而导致最终物业的各项要求与商业项目的实际需求相背离。比方说，建材市场 往往需要两倍于经营面积的仓库，运动用品超市往往需要超过?6?米的层高，IT?商城需要大 量的敞开式设计，机电市场需要有超高的楼板承重能力……这些不是没有经验的开发商所 能够想得到的。等到面临招商的时候才发现诸如隔间太小、层高不够、承重不够、停车位 不够等问题，再想补救就非常困难了。 ②销售导向的开发原则导致旺销不旺市 　　销售火爆却招商困难——这是大部分“烂尾楼”共同经历过的尴尬局面，也是当前众多 多产权商业项目共同面临的难题。既然“旺销”，说明投资者认可，那么何以“旺销不旺市” 呢？ 根据我们的观察和总结，旺销不旺市的根本原因有几个： ⑴?商业定位不准，投资者认同但是商户不认同。比方说，在根本没有产业链支撑的城市的 边郊地带开发大型批发市场项目，动则十几万方。在广告公司的强势营销下，并无行业经 验的投资者很容易认同项目的“前景”，但是厂家以及商户们是在这个行业里面拥有多年经 验的业内人士，他们对于市场是否具备区位优势具有非常准确的判断力。因此，一旦没有 产业支撑、区位支撑（批发市场）或者消费支撑（零售市场），商户们肯定不愿意进驻。 ⑵?销售政策与租赁需求的偏差导致进入门槛过高。销售导向的政策往往会使得开发商过分 趋利，或者是忽略、高估了经营价值，从而制定了过高的销售价格。虽然在强势营销的帮 助下，使得销售形势一片大好，但是特定的销售政策必然导致回租成本过高，再加上营运 成本的支出，租赁价格往往高出商户的普遍预期，于是也会出现招商困难。 ⑶回租政策与租赁需求的偏差导致进入门槛过高。有些项目压根就不考虑统一回租经营， 这必将导致经营业态的难以控制——说得极端一点，“你做你的数码，我养我的猪”就是这 种项目的混乱经营写照。而回租政策的本质则是风险的承担程度的博弈。商业地产开发商 如果想尽可能回避风险，可以将回租年限缩短到?3?年以内，通常在销售的时候，将销售价 格提高，从而销售溢价部分“一次性返还”给投资者作为前?3?年的租金。这样开发商就避开 了“风险”。但是，风险越小，招商难度反而越大。为什么呢？通常商业地产的任何业态都 需要有一定的培育期。对于统一营销力度并不强的市场类业态而言，通常是要?3?年以上的 培育期，才能够使市场逐步走向成熟和兴旺，而即便对于统一营销能力很强的一些业态也 需要至少?1?年左右的培育期。回租年限过短对于商户的持续经营并没有保障，从而导致招 商困难。 典型案例：某物业，IT?街区商业项目，外包装是某数码广场，开发商通过与数码卖场进行 某种方式的合作实现各自的利益最大化，但最终的风险完全转嫁到业主以及经销商身上。