收益还原法概括.pptVIP

第二章 收益还原法;一、概念 是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 ;二、理论依据： 对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 房地产的价格 ＝ 例如：某人有40万元资金以2％的年利率存入银行每年可得到0.8万元的利息，此人另拥有的房地产每年可以产生0.8万元的净收益，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万??。; 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。;现值 是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。 当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现值。 现值计算公式：;利息与利率 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为： F n ＝ P ＋ In 式中 F n －本利和； P－本金； In－利息；;利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i x n ) 2、复利计息 复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”，俗称“利滚利”。;n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i) n 我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。 ;1）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格； 2）评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。 适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或房地产的估价。 写字楼、住宅(公寓)、 商店、旅馆、餐馆、游乐场等。;第二节 收益还原法的基本公式;;2、有限年期： n—使用土地的年限或有土地收益的年限（ 从估价时点算起至未来的年期）;;二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式 1、土地使用年期无限: ai-第i年的纯收益 ；t-纯收益有变化的年限 a -不变的年纯收益 此公式的前提是： ①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a； ②还原率大于零；③收益年限为无限年。;例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，以后，每年的纯收益将稳定在35万元左右，该类土地的还原率为10%。该宗地的价格为： =310.2（万元） ;;三、未来若干年后土地价格已知计算公式 　　t-未来土地价格已知的年限 　　Pt－未来第t年的土地价格;四、纯收益按一定数额递增的公式;;五、纯收益按一定数额递减的公式;六、纯收益按一定比率递增或递减的公式;;例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。 ;七、纯收益、还原率有变化的计算公式;第三节 收益还原法估价程序与方法;二、总收益的测算;总收益产生的形式： 租金收入：土地租金、房地出租的租金、押金或保证金的利息 企业经营收益：正常经营管理水平下每年所获得的客观总收益 计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。;三、总费用的测算方法;;3.企业经营费用： 根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业）和生产性企业（如工厂、矿山等工业企业）两大类。 经营性企业总费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金、财务费用和经营利润等。 生产性企业总费用包括：生产成本（原料费、运输费、人工费等）、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。;四、土地纯收益的计算;3、企业经营中的土地纯收益计算 ①企业经营年纯收益＝年经营总收入－年经营总费用 ②土地年