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第二章 房地产投资的基本原理 第一节 投资要素原理 一、收益 经济学上的定义——1946 年，英国著名经济学家J.R.希克斯在《价值与资本》中下了一个普遍得到认同的定义：“在期末、期初保持同等富裕程度的前提下，一个人可以在该时期消费的最大金额”。实际物质财富的绝对增加 会计学上的定义——产出价值超过(所有)投入价值的差额才是收益 （请注意，是价值而不是价格） 风险与收益是紧紧联系在一起的。 收益的表现形式可以是利润，包括与风险相联系的三种不同的报酬： 社会风险补偿（补偿可能出现的社会问题）、承担风险的补偿（某些不可能被分散或保险的风险）、创新利润（持续创新社会中获得的利润） 没有创新就没有利润！ 二、成本 成本——是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现称之为成本。 成本的构成内容要服从管理的需要，并且随着管理的发展而发展。国家规定成本的构成内容主要包括： 　　①原料、材料、燃料等费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价值； 　　②折旧费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价值； 　　③工资，表现生产者的必要劳动所创造的价值。 影响投资成本的2个重要因素是利率和税收！ 三、预期 预期—— 房地产投资是长线投资，对未来的预期非常重