某房产项目营销推广费用预算.docxVIP

房地产项目推广要点 1、卖点提炼 2、项目总体形象设计 3、推广费用预算 4、现场包装方案 5、制定销?鄄呗?/span 6、制定推广策略 7、营销工作总体时间表 一、卖点提炼 即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是产品特有的，但必须 是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值三个层面进行提炼、总结。 例如： 地段：交通条件、配套资源、自然人文景观、未来远景规划等 产品：建筑风格、园林特点、配套设施、户型、价格、新型建材、工艺等 附加值：开发商、代理商、建筑设计单位、景观设计单位、物业公司、承建单位、产品概念、倡导的生活方式等 二、项目总体形象设计 形象支撑的要素---------------产品概念 产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思-------菲利普??科特勒 形象表现系统-----------案名、LOGO、标准色、形象推广语 三、推广费用预算 基本步骤： （一）确定推广费用占整体销售额的比例 （二）确定各主要费用项目的预算比例（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用） （三）确定各推广阶段推广费用的预算比例（蓄客期、强销期、持续期、衰退期） （四）确定各推广阶段内各项费用的详细预算 四、现场包装方案 例如： 户外?POP----如何选择 工地围板----如何体现项目特色、选择什么卖点 售楼部设计方案 样板房设计的选择及设计方案-----选择什么户型、何种装修风格 景观样板段的选择及设计方案 看房通道的设计 五、制定销售策略 （一）销售次序：选择各产品入市顺序 （二）入市时机的选择： 1、避开竞争高峰，抢占先机 2、迎合热点事件，借题发挥 策略 策略运用阶段 低开高 走 市场风险较低。主要是通过前期主要推出一些较差户型形成低价，造成 价格逐步爬高。 高开高 走 此种价格策略由于市场风险较大，一般很少采用，但在一些高档盘中， 并借此固化高档的市场形象，从而形成“母以子贵”的带动作用，获得 良好多的收益。 高开低 走 此种策略也比较少见，一般用于推出单位较少的项目，一炮而红，而且 一般会在开发商要求尽快回笼资金的情况下使用。 稳定价 格 此种价格策略一般使用一些产品差异不太大的项目，比如一些中低价商 品房等。 此种价格策略比较普遍，特别是在一些多期开发的大盘以及期房销售中，热销，并为后期蓄势。随着后期较好户型的推出，以及社区氛围的形成，为了塑造高品质的市场形象，前期会通过推出一些较好的产品形成高价，去化较好，后期的产品作为尾盘进行低价处理。具有销售速度快的特点， 此种价格策略比较普遍，特别是在一些多期开发的大盘以及期房销售中， 热销，并为后期蓄势。随着后期较好户型的推出，以及社区氛围的形成， 为了塑造高品质的市场形象，前期会通过推出一些较好的产品形成高价， 去化较好，后期的产品作为尾盘进行低价处理。具有销售速度快的特点， 3、与竞争对手同时发售 4、与工程进度相关 （三）销售目标：根据开发单位工作进度及资金需求 （四）价格策略 在制定价格策略时，一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、 销售周期、销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。 策略 六、推广策略 向谁说、说什么、怎么说 主要内容包括：推广阶段划分、阶段推广主题、媒体组合策略、行销策略组 合（巡展、公关活动、现场活动、展销会等手段） 七、营销工作总体时间表 确定各部分营销时间节点