中国房地产市场的发展趋势和经营取向.docxVIP

中国房地产市场的发展趋势和经营取向 对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，最令人鼓舞的转折就 是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破?20?平 方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫 论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究中国房地产市场的经营发展趋 势，把握中国房地产市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房 金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循 环的重要课题。 一、我国房地产业的发展及周期性规律 新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的 近?20?年，每次都呈现?6～8?年的周期性规律。第一次高涨期来自?80 年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增 加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两 旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关 注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员 工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然 没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是 城?镇?中?等?收?入?群?体?的?主?要?居?所?。?第?二?次?高?涨?期?起?始?于?1988?年?《?宪 法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地 产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南 巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部 沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中 于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般 出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲 目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于?1993?年上半年落下 帷幕。第三个高涨期起始于?1998?年国家住房制度改革。停止福利分 配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效 拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中 国房地产长期低价运行，中国房地产市场尚未开发的现实，采取了启 动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了 国民经济的持续快速发展。 从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我 国短短?20?几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业 总是从萧条走向繁荣，而中国房地产市场一般不会永远持续繁荣，它 总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并 在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。 把握中国房地产市场周期性变化规律，有利于调控中国房地产市场供 求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正 确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避 行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的中国房地产 市场进行简要的分析。 二、当前中国房地产市场状况及发展趋势 尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的 “房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年中国房地产市场仍然顽 强地攀升。今年?1～5?月，全国房地产共完成土地开发面积?3771?万平 方米，同比增长?43.7%。房地产施工面积达到?43112?万平方米，其中 新开工面积?14355.8?万平方米。房地产开发到位资金?3105?亿元，同比 增长?35%，比上年同期增幅高?14?个百分点。在上述到位资金中，房 地产开发企业自筹资金?971?亿元，同比增长?39.5%；国内银行贷款 790?亿元，同比增长?35.9%；利用外资?50?亿元，同比增长?15%，也呈 现恢复性增长态势。今年前?5?个月房地产累计竣工面积?4076?万平方 米，同比增长?18.7%，其中，商品住宅竣工面积达?3392?万平方米，同 比增长?17%；商业用房竣工面积同比增长?37%。另外，从销售情况来 看，今年?1～5?月份全国实现商品房销售?4564?万平方米，同比增长 20.3%。这一增长速度是在?2000?年和?2001?年连续两年旺销基础上实 现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？ 1.国民经济的持续快速增长。 近几年来，我国国民经济增长率持续超过?7%，高经济增长率和良好 的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌 入城市必然要实现住房消费，从而为中国房地产市场带来新的购买力 需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收 入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产 业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力 较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因 此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提