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银河 MALL 商业综合体项目可行性分析报告 一、项目概况 永登银河 MALL 国际商业中心是位于永登县青龙路西、文昌路 南，西侧为永登县第一中学、永登县人民医院，东侧为 312 国道， 南侧为永登汽车东站，西南靠近永登县初级中学，北面为纬三路， 地处于永登县城核心区域，总占地面积 59 亩，建筑面积 71000 平方 米 ，总投资 3.75 亿元。是一座集国际美食中心、国际娱乐城、购 物中心、教育中心、金融中心、康体中心为一体的品牌商业中心。 这里交通便利，品牌齐全，是永登县专业的品牌商业中心。 二、投资背景 本项目是永登县委县政府列入的重点建设项目之一，由永登银 河房地产开发有限责任公司开发建设。本项目的成功开发势必极大 提升永登县城市公共空间质量、塑造永登超大综合商业中心，对综 合提升城市整体形象、增加城市影响力与吸引力、催生都市新生活 都将产生重大影响，有着广泛的积极意义。 三、投资环境与基本经济基础分析 1、人文地理 永登县作为兰州最大的一个行政单位，下设苦水镇、中川镇、 树屏镇、红城镇、龙泉寺镇、大同镇、中堡镇、城关镇等 18 个乡镇。 总人口约 55 万，其中城市人口数量为 15 万人。城市总面积 6090 平 方公里，中心城区面积 4000000 平方米。东邻皋兰县和景泰县，西 靠青海省民和县，南接兰州市红古区和西固区，北通宁夏、内蒙古， 1 是丝绸之路的门户，亚欧大陆之要塞。 2、基本经济基础分析 目前，永登县宏观经济环境总体平稳健康发展，固定资产投资 平稳增长。2014 年，全县完成固定资产投资 62.12 亿元，比上年增 长 21%，呈现平稳增长势头。其中：项目投资完成 51.57 亿元，比 上年增长 5.21%；房地产开发完成投资 10.55 亿元，比上年增长 354.50%。 2014 年城镇居民人均工资性收入为 11197 元，增长 11.1%；经 营性收入 797 元，比上年增长 24.1%；转移性收入为 3358 元，比上 年增长 7.7%；财产性收入 230 元，比上年增长 5.3%。 2014 年农村居民人均工资性收入为 4345 元，比上年增长 12%； 家庭经营净收入为 1502 元，比上年增长 15.8%；财产净收入为 93 元，比上年增长 22.1%；转移净收入为 441 元，比上年增长 13.7%。 2014 年城镇居民人均消费支出为 11872 元，比上年增长 17.1%；农村居民人均生活消费支出为 6018 元，比上年增长 23.8%。 3、市场概况分析 登县下辖 18 个乡镇，其中城关镇是永登的政治、经济、文化中 心。永登县所辖县区都有本身的商业集中区域，但是县区的商业仅 集中在个县城，区域面积小，商业业态和功能比较单一，其辐射范 围多只限于所属的行政区内。经过多年的发展，在永登老主城区形 成已解放街、和平街、民主街、胜利街、建军街为主的大十字商圈。 2 4、市场结构分析 区域型商圈以永登金街、以新区为例，经营业态以茶楼、KTV 等娱乐项目为主； 核心商圈为大十字商圈（东西解放街、和平街，南北民主街、 胜利街），经营业态种类布局较为复杂，凌乱； 特色专业市场有“一家人综合超市、供销商城、温州商城、永 登家电超市、西太华超市”等，但专业性不强，没有形成一定的规 模。 根据以上概况及数据综合分析得出，永登县宏观经济环境总体 平稳健康发展，人均消费支出有较高的提升。主要商业集中分布在 城关镇，城关镇是商业发展较为成熟的区域，而新区商业较为单一， 并没有形成规模，也没有形成一定影响力的商圈。从市场结构来看， 整个县城的商业模式较为分散，商业模式较为落后，缺乏集中式、 规范化经营的专业性商业综合体。 四、项目价值 1、商业主体价值 项目位于永登县青龙路西、文昌路南，位于永登县城核心区域 ，能够形成中心市场的强力辐射效应，有巨大的市场潜力。项目定 位于立足永登，辐射全县及周边区域的集休闲、文化、娱乐、购物 体验、展示、服务等功能为一体的城市综合体。项目自身具备的区 位优势、业态优势、功能优势、运营优势、市场优势、深度优势等 3 六大优势使项目整体处于极具竞争力的主导地位，项目涵盖的诸如： 百货购物中心、大型综超、停车场、主题餐厅、影院、儿童游乐中 心、商业街、休闲娱乐等诸多商业元素，不仅自身能够产生不菲的 商业价值外，通过相互关联与支持衍生更为在丰厚的商业预期收益， 更重要的是，通过专业团队的强有力运作，做好品牌的建设，在销 售、出租方式的项目短期收益以及相叠加商业运营与项目升级开发 产生的中长期收益将是难以估量的商业回报，据此，开发本项目的 商业目的也因此得以实现。 2、商业附加价值 银河 MALL 作为复合地产模式的城市综合体项目，具有清晰的业 态，有独特的商业定位与特有的核心竞争