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案例13 无锡某楼盘 这种私下交易——买房人多败诉 一位房地产业内人士告诉记者，以前也曾发生过类似事件，买房者将开发商告上法庭索赔，但是最终都败诉了。因为当事双方属于私下行为，与开发商无关，开发商不会承担法律责任，最多是追究用人不当的责任。 记者随后从无锡警方了解到，目前W以涉嫌诈骗罪潜逃在外，涉案金额至少800万，警方已经立案，并对其进行网上追缉，具体案情仍然在侦办过程中 案例13 无锡某楼盘 我们在工作环节的思考 一、 审批流程的规范性： 之前部分更名及价格审批、调价仅他通过发邮件的形式，未通过k2流程审批。操作不规范，未按照VK规定来执行。在特殊的市场环境下销售公司及VK都以销售为目的，给团购客户一些折扣，在此过程中出现W经理组织客户团购收取回扣的情况，且当时09年房价正好处于上涨过程，短期内价格上调可能过千元每平米，而此类价格上调，W经理均是以价格测试为由，未正式报批VK公司，故现场经理手头灵活度很大。若销售公司在价格审批方面严格按照规定来执行，价格方面的疏漏、团购中间的问题就会及早被发现，避免客户及VK的损失。 案例13 无锡某楼盘 我们在工作环节的思考 二、 车位券登记： VK在08年底至09年初有购房赠车位券活动，包括不记名车位券，赠送车位、车位抵用券等，前期未办理登记，后续在在活动结束前夕才开始做登记。2010-6月开始登记车位券，出现一名客户出示10多张车位券甚至30多张，明显非正常活动所得。在车位券发放过程中，销售公司应做好每一张车位券的登记工作，避免后续车位券出现混乱状况，无证可依，没有任何相关登记。除了现场发放等级外，VK在此事上最大的疏忽是，没有登记当时到底印刷了多少张车位券，以及登记车位券编号，并且与发放时，易X也未登记领取人及领取车位券的编号及张数。同时，在很长时间中，车位券没有赠送活动结束时间，这些券都是W经理手中的灵活折扣。 案例13 无锡某楼盘 我们在工作环节的思考 三、 定单使用的规范性： 1、定单上价格涂改（随意更改价格，定单与明源价格不符。） 2、未公开发售的规划中的别墅（未领预售许可证，规划未定，全凭W经理口头承诺，签定单）已收定金，并有订单公章，前期易X未做好订单的使用登记，每一张订单的去向未做登记，导致订单无故流失，有机可乘。 案例13 无锡某楼盘 我们在工作环节的思考 四、 用章使用的规范性： 之前由于订单上需加盖公章，公章是由销售公司助理保管，章的使用不做登记，导致涌现大量有公章的车位券、伪造订单，作为销售公司，若受开发商委托保管使用公章应做到认真负责，首先，严格按照规定用章，其次每次用章都做好登记，定期做检查，核实有无问题. 案例13 无锡某楼盘 我们在工作环节的思考 五、 团购客户： 此次出现问题的大部分均为团购客户，出现完全更名、延期签约、延期付款等问题，在对待团购客户时，销售公司应表现更为谨慎，并在沟通客户与VK经理促进成交的过程中，对于VK与客户的约定及协议要做仔细的记录，一切按照标准流程作业，若发现有不合理的地方，应及时报备。避免出现胡乱帐。 案例13 无锡某楼盘 我们在工作环节的思考 六、 联合代理的问题： 本次W经理事件，从另一方面也是由于联合代理的竞争中，易X急于求胜导致有心人钻空子，为了成交，只要介绍过来，不管后续是否有能支付，随意更名，付款延期等。以后，不论什么情况，都不要相信天上会掉馅饼，做事踏踏实实，按规章条例来办，不要贪一时之利，客户定房前，必须要和客户有过深入的沟通，将定房后续事宜交代清楚。 风 险 预 控 对 策 2 风险预控对策1：熟练掌握相关信息和知识 熟悉项目内外各种信息（实地考察）； 熟悉销售合同文本(定金合同、预售合同、出售合同、前期物业服务合同、业主公约、按揭贷款合同等)； 熟悉相关法规、政策以及政府、银行等单位的办事流程； 协助开发商制定并在使用过程中不断完善销售手册/统一说辞 销售手册应涵盖客户关心的各种内容，特别是客户可能问及的各种疑难问题。 2 　　　风险预控对策２：准确解说，主动告知红线内外不利因素 准确介绍项目内外信息； 八字没一撇的事不要说，可能更改、公司单方难以控制的事不要随便说； 避免使用绝对化用语，慎重使用有多重含义、可能引起歧义的词； 知之为知之，不知为不知，避免大包大揽或想当然地回答； 口头解说涉及下列内容时须特别慎重： 房屋： 户型（几房几厅几卫要准确无误，杜绝模棱两可） 面积（精确，若正式销售前尚未确定，则不要任意夸大或缩小） 装修（装修程度、使用品牌、建材标准、各项