房地产业税务稽查的业务培训.pptVIP

张北县地方税务局稽查局 * 六、个人所得税检查方法 发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入是否按规定扣缴个人所得税。重点检查企业经营者和个人投资者取得实物分配、以明显偏低价格购买本企业开发产品等应税行为。核对企业销售部销售人员业绩考核表，检查房地产企业售楼人员的奖励提成是否足额缴纳个人所得税。 张北县地方税务局稽查局 * 2011财税32号关于购房人办理退房有关契税问题的通知 对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 重点检查房地产开发企业从2009年1月1日开始是否到税务机关申报缴纳取得土地环节的契税；申报缴纳契税的计税依据是否正确： 出让国有土地使用权的，其计税价格是否为取得该土地使用权而支付的全部经济利益； 以协议方式出让的，其计税价格为成交价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益； 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，是否依法缴纳契税。 七、契税检查方法 张北县地方税务局稽查局 * 法律性质 征管法第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。 房地产企业按照会计规范的要求，在办理竣工决算前不需要在账簿上记载会计收入和成本，但按照税法规定应当进行纳税调整，否则属于“进行虚假的纳税申报” 张北县地方税务局稽查局 * 房地产业税务稽查业务培训 张北县地方税务局稽查局 * 企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。 土地的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。 张北县地方税务局稽查局 * 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。 代建工程的开发 经营的特点 1.开发经营的计划性、合法性 2.开发经营业务的复杂性 3.开发建设周期长，投资数额大 4.经营风险大 张北县地方税务局稽查局 * 房地产开发的基本流程 1.项目设想及可行性研究 2.项目立项及企业审批 3.项目规划 4.土地使用权取得 5.征地、拆迁 6.工程建设 7.房地产经营 8.物业管理 张北县地方税务局稽查局 * 房地产开发的手续 房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得《中标通知书》后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。 中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。 前期手续办理，最重要的是要取得以下四证： 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《国有土地使用证》 《建设项目开工许可证》 张北县地方税务局稽查局 * 取得计划部门审批意见： 根据《中标通知书》、《履约保证书》，向市发改委提交《项目意见书》，取得审批意见； 提交项目可性行研究报告，取得《建设项目投资计划书》。 主要取得两证： 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 取得规划部门审批意见： 张北县地方税务局稽查局 * 取得土地部门意见： 取得《建设用地许可证》后，向土地储备中心缴清土地价款，到国土资源与房屋局办理《国有土地使用证》。 取得建设主管部门意见： 《建设项目开工许可证》 张北县地方税务局稽查局 * 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 土地使用权出让：土地使用权出让，一般采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定＞（国土资源部令第11号）明确规定：商业、旅游