河南郑州鑫苑经三路项目定位与物业发展建议.ppt

经济指标确立——方案一、方案二、方案三比较 方案一 方案二 方案三 预算净收益 1,151.33 3,111.71 3,508.15 存量收益 768.5 1465.4 1540.4 销售期 最短 相当 销售难度 相当 略高 建议选择方案三: 尽量做高容积率 充分挖掘中间地块商务价值 经济指标 经济指标 偷面积，扩充额外收益 顶层平台做双层结构构件，预留加盖1-2层的空间，用于企业自用 经济指标 楼盘名称 层数 建筑面积 层高 裙楼 层数 电梯 部数 停车位 国际企业中心 31 2栋，约10.8万㎡ 3 3 6 地下约150个 河南信息大厦 28 1栋，4.17万㎡ 3.2 4 5 地上/下200个 河南报业大厦 25 1栋，约3.5万㎡ 3 0 5 地上约150个 金成国际广场 23 4栋，10.96万㎡ 3 4 4 地上/下200个 财富广场 21 4栋，5万㎡ 2.9 3 2 地上40个 地下150个 注协大厦 16 1栋，2.5万㎡ 3.6 3 3 地上/下192个 思达数码大厦 16 1栋，2.85万㎡ 2.8 3 3 地上下150个 索克大厦 11 1栋，约1.8万㎡ 2.8 0 2 地上85个 本项目关键数字建议 车位 200 层高 3M 电梯数 4部/栋 楼道宽 1.8M 配套及内部经济数据 经济指标 物业发展建议原则 经济指标 建筑排布 户型配比 重点形象元素 建筑风格 配套建议 设计创新 建筑排布——关键提升中间楼栋的商业价值 工商银行广场 写字楼金座 写字楼银座 公寓 座 形成视觉共享空间 平面布局 建筑立面、广场、主入口与北侧有价值的商业办公主体联为一体，形成区域集群。 预留前广场。建筑向南退出广场，使北侧广场的主轴景观可以纲入建筑视野。 商业和办公主入口分开，又各占有主干道，有昭示性和形象。办公入口北侧，商业入口南侧。 通过弧形结构造型增加第二栋的昭示性 办公区入口 主形象展示面 建筑排布——关键提升中间楼栋的商务价值 南端超出工商大厦高度的部分相跨连，将第1栋和第2栋连成一体 工商银行广场 写字楼金座 公寓 平面布局 形成视觉共享空间 办公区入口 主形象展示面 写字楼 银座 物业发展建议原则 经济指标 建筑排布 平面设计 重点形象元素 建筑风格 配套建议 设计创新 写字楼平面示意 写字楼标准层呈规则几何图型,尽量提高使用率 写字楼单户面积50-80平米,相邻单位可组合 单户进深10米左右、开间4米以上 有氧写字楼——户内、电梯间、走道三明设计 生态型写字楼 充分考虑到中小企业的运营成本 公寓平面示意 公寓尽可能考虑商务功能 同样考虑可组合性 公寓户型配比 户型 面积(平米) 套数比 模拟总价 单身公寓 30-35 20% 9.6—11.2万 一房一厅 40-45 70% 12.8—14.4万 二房一厅 60-70 10% 19.02—22.4万 单身公寓+二房 100 自由组合 32万 核心竞争力： 控制总价门槛 具备商务功能 相对写字楼是高性价比商务产品 物业发展建议原则 经济指标 建筑排布 户型配比 重点形象元素 建筑风格 配套建议 设计创新 几乎所有置业者都对入口大堂/广场非常重视，认为可能影响公司形象； 电梯及停车位与日常工作紧密联系，是置业者比较关注的对象。 内部硬件配套中：就客户最关心的三个形象要素作形象提升 分值越高越不重要 写字楼外立面 简洁、现代、时尚——使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性； 节约成本、不用幕墙 突出大平面、整体性、适当大玻璃形成幕墙感 中性颜色但不能过冷，突出召示性 公寓外立面主体色彩与写字楼统一，加上明艳色彩线条形成强烈视觉冲击 做足面子的门厅、大堂——高挑、通透 门厅设雨棚或超高装饰立柱 大堂一般为10挑高 物业发展建议原则 经济指标 建筑排布 户型配比 重点形象元素 建筑风格 配套建议 设计创新 现代风格——线条简洁、立面整齐 物业发展建议原则 经济指标 建筑排布 户型配比 重点形象元素 建筑风格 配套建议 设计创新 配套服务：商务中心和银行是关键因素 银行、商务中心等必要配套仍是客户要求的重要服务。 对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期望。 分值越高越不重要 处理好二层商业的立体交通问题，解决二楼的商业难题 临街一栋写字楼的塔楼设置双层商业，预留银行商务中心及商务餐饮功能 物业发展建议原则 经济指标 建筑排布 户型配比 重点形象元素 建筑风格 配套建议 设计创新 创新建材、工艺——增加科技含量、降低客户运营成本 网格地板 聚苯保温板 报告