房地产业状况和企业运营模式.pptVIP

房地产行业整合加速，强者恒强 大型有实力 开发商 雄厚的资金实力及良好的开发经验使得其在土地获取上占据很大的优势 良好的资信更易获得银行贷款的支持 更易获得国内外投资机构青睐，融资渠道较宽 项目较多，抗风险能力较强 开发规模较大，具有一定规模效应及成本优势 加快行业整合步伐 继续加快周转速度 多渠道融资 实施管理转型，再造核心能力 适当时机增加优质土地储备 面临的市场环境及自身的优劣势 企业经营行为 中小 开发商 融资渠道较窄，资金压力较大 由于资金实力较弱，越来越难以通过‘招拍挂“获取土地，发展空间有限 一般经营管理能力较差，不具有成本优势，开发风险相对较高 生存是第一位 加快已经开工项目周转速度 未开工项目合作开发，报团取暖 做好细分市场，通过产品创新提升竞争力 行业整合加速 通过对A股大市值房地产公司的研究发现，大市值公司发展的情况明显好于中小市值公司 大市值公司 增速最快 大市值公司过去4年净利润复合增长率36%，总资产增长率32%，，而中等市值公司二者分别为9%和20%，而小市值公司二者分别下降了18%和1% 大市值公司 盈利能力最强 大市值公司净资产收益率近几年稳步攀升，06年达到14%，远高于中等市值的9%和小市值地产公司的3%；另外从过去四年表现来看，大市值及中等市值公司的净资产收益率都在上升，而小市值公司基本停滞不前 大市值公司 利润率最高 大市值公司毛利率水平高于中小市值5个百分点左右，而期间费用率却低于中小市值公司2~5个百分点，从而带来净利润率从03年11%到06年18% 房地产行业调控加速了行业的整合，龙头企业凭借其资金、品牌和管理优势获得了加速发展，强者愈强；而中型公司仍受益于行业的景气，但增速与大公司相差甚远，而小型公司竞争劣势明显，难以获得增长 注：一百亿市值以上的公司定义为大市值公司；三十亿以上一百亿以下的为中等市值公司；三十亿以下为小市值公司 合作开发逐渐为许多房地产开发商采用 市场背景 中国房地产市场的快速发展及较高的利润回报不断吸引国际资本进入国内房地产市场，而这些投资机构倾向于与具有很好开发经验与管理能力、良好的信誉、良好的公司治理结构的开发商合作，即“管理+资本”的联姻 大量中小开发商因资金压力，不得不寻求与大型开发商进行合作开发 大型开发商为了获取土地资源，也倾向于与拥有丰富土地储备的开发商合作开发 土地的“招拍挂”使得地价款高企，迫使有实力的开发商联合拿地，合作开发 市场表现 外资基金不断与国内开发商加强合作： ING：与联想控股融科智地合作开发长沙项目，与金地集团合作开发天津及佛山项目，与上海复地合作 JP MORGAN与香港瑞安房地产合作，投资内地房地产项目 开发商之间合作开发增多： 2005年万科新增土地储备651万平米，其中48.3%为合作方式取得 2006年万科与中粮地产在北京合作开发万恒家园 2007年7月24日 ，北辰实业与北京城开组成联合体以人民币92亿元竞买了湖南省长沙市新河三角洲地块，该地块总建筑面积不超过380万平方米 2006年11月24日 ，北京城开与北京城建兴华以26亿元联合取得北京朝阳区广渠路36号住宅及配套项目用地 扩张是在景气年代充分利用杠杆，壮大规模的过程；也是从一隅走向全国，分散风险的过程，但扩张决不是频繁举牌，高价拿地 行业大吃小，钱比地更稀缺，回避高价拿地公司，廉价土地和资金雄厚的公司抗风险能力更强 公司 案例 参与招拍挂 行业整体 房地产企业通常的扩张手段 并购 冠城大通，远洋地产， 冠城大通收购海科建，远洋地产收购青岛颐中 参与土地一级开发强强联手为政府兴建地标性物业 上实发展，香江控股，天鸿宝业，远洋地产万科，中国海外发展金融街，远洋地产 上实发展母公司十平方公里一级开发，承诺注入上市公司 香江控股在成都进行土地的一级开发远洋地产 天鸿宝业在北京参与一级开发万科和中粮在拿地环节合作，和凯德置地在商业地产经营领域合作 中海外联合九龙仓等公司拿地，和大股东中建总合作金融街在天津等地兴建地标性建筑，异地扩张 远洋地产在中山等地建设地标建筑，北军南进 当前市场环境下房地产开发企业典型的经营行为 资料来源：和君分析 区域扩张能够降低风险，解决单一区域市场需求有限的难题 房地产业 房地产市场具有很强的区域性特征，一个区域的经济发展与人口特征会直接影响当地房地产市场的发展，单一的区域市场容量有限，不利于企业做大 中国幅员辽阔，各个区域经济发展水平不一，房地产市场成熟度也不一样，跨区域开发有利于降低投资风险 近几年国家宏观调控政策频繁，政策对各个区域市场的影响也不一样，跨区域开发有助于降低国家政策对房地产市场带来的不利影响 标竿分析 万科在完成“专业化”调整之后，从2000年开始第二轮扩张战略 万科逐渐确立了“3+X”的区域发展模式，