建筑和房地产企业营改增政策解读和实际操作实务完整版.ppt

统借统还业务，是指： （1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。 （2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。 3.企业之间资金无息拆借的税务风险 （ 1）增值税 根据《办法》第十四条的规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 ； （ 2）所得税 国税发（2009）2号 实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。 第六章 房地产企业增值税的会计核算 第一节 房地产企业常用会计科目设置 一般纳税人应在“应交税费”下设置“应交增值税”、“未交增值税”等明细科目。 在“应交增值税”明细帐中，应设置“进项税额”、“转出未交增值税”、“销项税额”、“进项税额转出”、‘’减免税款“、“待抵扣进项税”等专栏。 略 借方 贷方 借或贷 余额 合计 进项税额 减免税款 转出未交增值税 待抵扣进项税额 合计 销项税额 进项税额转出 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 应交税费——应交增值税 一、进项税额的核算 【案例1】甲房地产公司开发中，某月份发生前期工程费1000万元（不含税价），其中，地质勘察费50万元，规划设计、施工图设计及其他设计500万元。土地平整450万元。建筑业税率11%。各项业务均取得增值税专用发票，且在当月通过了发票认证。 进项税额：勘察设计费：550 × 6%=33万元 土地平整 ： 450 ×11%=49.5万元 合计：82.5万元 ?第二节、增值税核算案例 借：开发成本--前期工程费--勘察设计费 500000 --规划设计费 5000000 --土地平整 4500000 应交税费---应交增值税(进项税额) 825000 贷：银行存款 【案例2】甲房地产公司开发中，某月份总计支付工程款3000万元（不含税价），其中供电配套设施工程费1000万元，燃气工程费500万元，景观工程费1000万元，园林绿化费用500万元, 道路施工500万元。 （假设取得11%的进项税抵扣发票） （不含税价） 进项税额：3000×11%=330 借：开发成本-----基础设施费 应交税费----应交增值税(进项税额) 3300000 贷：银行存款 【案例3】甲房地产公司某月份总计发生建安工程费20000万元，其中主体承包程18000万元，水暖工程1000万元，监理费100万元，其他工程900万元。 （不含税价） 进项税额： （18000+1000+900）*11%+100*6%=2195万 借：开发成本--建筑工程费 200000000 应交税费--应交增值税（进项税额 贷：银行存款 221950000 【案例4】 甲房地产公司某月份共发生公共配套费6000万元，其中人防工程2000万元，会所4000万元，均取得进项发票。假设税率11%。 （不含税价） 进项税额： 6000 × 11%= 660万元 借：开发成本----公共配套设施 应交税费-----应交增值税（进项税额 ）6600000 贷：银行存 【案例5】甲房地产公司某月份发生管理费用1300万元， 其中支付管理人员工资1,200万元,购买办公用品10万元（17%专用发票），食堂采购（13%专用发票）10万元；其他费用80万元（营业税发票）。销售费用1570万元，其中销售佣金500万元（普通发票）；广告费用1000万元（专用发票），会展费用20万元（专用发票），其他50万元（17%专用发票）。 说明：以上发票价格均为不含税价。 则：管理费用进项税额：10