北京中关村总部基地二期规划出台历程及营销推广报告励锐地产.ppt

总部基地案例分析 ——中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广报告 丰台园从1992年正式开发，至今已10个年头，企业数从无到有，累计已认定高新技术企业2000余家，存活的企业超过1400多家，已经形成了一定的经济基础。产业基地一期在2001年开发完成，实现了“七通一平”，取得了一定的成绩，也得到了许多宝贵的经验、教训。丰台园十年发展的经济数据表明，丰台园已完成了初期的积累，有了一定的经验、资本和产业氛围，在全国高新区竞争加剧的情况下，应该考虑二次创业的一些问题。 第四阶段是80年代的郊区化。表现为富人通勤的独户住宅式郊区已经渗入低收入阶层住宅、郊区公寓和郊区工业园，同时，历史上郊区没有经济基础完全依附于中心市的状况已经发生了改变，郊区成为了区域性的经济中心，一半以上的人在本地生活、本地就业，而只有一小半的人仍在郊区和市区通勤，在这种情况下，它不再是“缺乏经济基础的卧城”，而是拥有许多雇员的城市综合体的一部分，房地产开发商和建筑商从以前的分散型高级住宅的建设转移到中高层公寓住宅的建设，居民阶层更加多样化，继工厂、商业的扩散后，办公设施和机构也开始向郊区迁移，郊区的城市功能日趋完善，产业配套开始自成一体。 第五阶段是90年代的郊区化——边缘新城的形成，其特点表现在郊区镇与中心市的共生关系越来越不紧密，其竞争力越来越强大，对中心市的职能地位提出了挑战，典型的如芝加哥库克地区的Schaumberg镇，其具有购物、娱乐、居住和其他服务的功能，拥有1.08万家公司（其中白领公司近6700家）和1000家左右的公司总部。实质上形成了中心市外围的以白领职业为主的城镇，它们的工作用地多于居住用地，而且职能上基本上与中心市老的中央商务区一致，它们被称为“边缘新城”。它的内涵包含：位于都市区的郊区；发展极快，就业岗位多，工作用地多于居住用地；不以制造业为主，主要以商业、第三产业、公司总部为主；与中心市同构，二者互补性下降。 因此，商务花园有可能成为次级的研发、办公、商务区。 从物业形态和企业总部选址差异化的研究，表明企业总部选址的需求是存在多样性的，商务花园与CBD、中关村西区等，构成协同互补的关系。 结论： 1、中关村，目前大规模、高成本的市政开发，对大量的成长型科技企业产生了排挤效应。 有一份报告表明，有80%在中关村注册的中小企业因为地价太贵，而离开园区另选办公用地，中关村IT企业有39%在政策区以外有办公面积，初步估算不少于100万平方米，目前，中关村核心区为改善硬件设施，大量增加市政建设投入，使地价水平居高不下，直接导致房价水平直线上升，影响到成长型的中型企业的运营成本。这种成长型的中型企业，既希望能享受到科技园区的政策待遇，又能享受到科技园区的服务水平，同时又希望在立业的同时降低运营成本，在这一方面，商务花园应该对中关村成长型的中型企业，有很大的分流作用。 2、CBD发展定位上，更着重于商务，而非科技企业的研发和办公。这种功能区域正如《北京CBD的暂行办法》所定位的一样，主要是现代的服务业，如证券商、投资公司、律师所、保险公司、电信网络服务商、广告商等，这类总部下属的产业主要是营业厅等形式，总部更接近于信息大量集中的市场。而大量的科技型企业，下游的产业主要是原材料供应、产品制造等，其总部不一定非得在区域上与一个城市的商务区在一起，相反，商务区喧嚣的环境、拥挤的交通与急促的工作节奏，会对充满人文色彩、追求自然和谐的科技创业者和科研人员产生压抑。使CBD不可能成为科技企业总部的首选，同样，中关村核心区的建设理念，实际上是在奠造一个科技型的CBD，不过形成的产品不是信息流、而是科技产品流，如海龙，这些都限制了大型科技企业在中心区的落户。 《分析：不同地域物业形态供给的差异性》： 3、商务花园是丰台园采用国外成熟的Business Park模式，在选址上，在城郊而不在城中心，这样的优势是级差地租势别降低开发成本，减少公司的营运成本，在这方面，商务花园和CBD、中关村西区相比，具有明显的优势；另一方面，商务花园近郊的选址，也使成片开发、更高层次的统一设计成为可能，不同于CBD等核心区的改造，而变成了新建；再一方面，在规划设计上，商务花园强调低密度的独立办公楼、独享冠名权，大量的绿化空间，追求阳光和空气，对那些并不强烈依赖于商务空间的科技企业有着巨大的吸引力。 《分析：总部选址需求的差异性》： 不同的企业总部，在选址标准上具有明显的差异性：服务性企业和制造业企业总部的选址有明显的差别；不同规模企业的总部选址标准有所不同；不同的企业领导人对企业的总部选址标准有所不同。 总的来说：大型企业总部的选址，有共性，希望所在城市是中心城市、信息发达、商务繁荣、设施完善、配套齐全。但有差异性，就是在中心城市，在城郊或中心，具有明显的