商用物业市场阐述.pptVIP

二OO五年广州商用物业市场分析 合富辉煌房地产商业市场部 2006-1-10 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 月 份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 合计 商铺 供应量 29.39 3.52 1.96 4.16 4.10 12.95 56.08 一手 成交 4.65 2.63 2.10 2.03 5.95 5.88 5.30 4.26 3.86 4.49 6.38 47.53 二手 成交 3.71 10.28 0.85 1.58 2.32 3.48 1.89 2.91 2.17 2.97 1.90 34.06 写字楼 供应量 18.28 7.99 0.71 0.19 15.42 12.24 54.83 一手 成交 3.12 1.30 0.84 4.20 1.75 3.05 6.35 6.81 3.03 2.28 4.86 37.59 二手 成交 1.75 1.64 1.70 2.57 1.57 1.71 1.39 0.98 2.71 1.46 3.14 20.62 2005年各月一手商铺、写字楼供求状况 单位：万m2 数据来源:广州市国土资源和房屋管理局 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 数据显示，商用物业市场“供大于求”; 从上述来自广州市国土资源和房屋管理局的统计数据显示，2005年1-11月份，全市十区商铺预售面积为56.8万平方米，成交面积为47.53万平方米；写字楼预售面积为54.83万平方米，成交面积为37.59万平方米。无论是商铺还是写字楼市场，都显示出“供大于求”的特点。 随着广州商用物业市场运营管理水平的不断提高，越来越多的高档商铺、写字楼物业‘只租不售“或“以租为主”，是导致2005年广州商用物业市场从数据上看呈现出“供大于求”的主要原因。 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 商用物业二手市场活跃 2005年1-11月份，全市十区商铺一手成交面积为47.53万平方米，二手成交面积为34.06万平方米，一、二手成交面积之比为58：42； 2005年1-11月份，全市十区一手写字楼成交面积为37.59万平方米，二手成交面积为20.62万平方注，一、二手成交面积之比为65：35； 数据显示，广州商铺一、二手市场成交量比已接近近住宅一、二手成交量之比；而写字楼一、二手成交量之也在逐年拉近。商用物业的二手市场也逐步活跃。 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 2005年1-11月全市一、二手商铺成交价格走势 单位：元/m2 数据来源:广州市国土资源和房屋管理局 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 一手价格平稳微升，二手价格波动较大（商铺） 2005年1-11月份，全市十区商铺一手成交均价以5月份为“分水岭”，5月份呈现下降趋势，6-11月份则逐月上升。 2005年1-4月份，各月一手商铺成交价格在11000-14000元/平方米之间波动，而5月份则跌至6922元/平方米，环比跌幅为39.22%。究其原因为：5月份共成交一手商铺 5.95万平方米，而白云、黄埔、番禺三区合计成交面积为4.34万平方米，由于此三区商铺价格较低，拉低了整体均价。 2005年6-11月份，各区商铺一手价格走势平稳微升，在9500-13000元/平方米之间波动。 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 一手价格平稳微升，二手价格波动较大（商铺） 2005年1-11月份，二手商铺成交均价有一定的波动，其中尤以4月、5月和7月三个月份的价格较高，分别为9035、7902、7167元/平方米； 而其余各月份，全市十区二手商铺的成交均价在4500-5700元/平方米之间上下波动。 4月、5月、7月三月份度二手商铺成交价格较高，其主要原因在于这三个月番禺、花都、黄埔等边缘区域成交量相对较少，拉高了整体均价。 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 2005年1-11月全市一、二手写字楼成交价格走势 单位：元/m2 数据来源:广州市国土资源和房屋管理局 第一部分：总体市场分析 供求 分析 价格 分析 一手均价8025元/平方米，二手均价4091元/平方米（写字楼） 2005年1-11月份，全市十区写字楼一手成交均价为8025元/平方米，二手写字楼成交均价为4091元/平方米（简单算术平均求得）。 春节前后，为写字楼买卖市场的淡期，受写字楼市场成交特点的影响，2005年2、3月期间，一手写字楼只成交1.3万和0.84万平方米，同时，价格上下波动也非常大。其价格波动大的原因在于成交标的档次的不同而造成