巴登项目商业地块开发战略及整体定位终稿.pptVIP

功能定位 各商业功能面积比 在项目功能定位，我们打破传统购物中心的常规零售、餐饮、娱乐功能比52：18：30，适度减小零售和娱乐功能面积比，增加酒吧功能及餐饮功能面积比，从而更好的适应相对年轻的客群定位。 业态定位 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 业态定位的影响因素 商业现状：成熟的核心商圈以服饰、百货、KTV、咖啡厅、休闲按摩及传统餐饮为主，尚缺乏成熟的上规模、有特色的餐饮娱乐综合设施，本项目商业不仅要对核心商圈业态进行补充，也将承担弥补大港商业缺失的作用。 城市规划：港东新城为政府力图打造的新城市副中心，本区域政府定位为行政商务中心。 潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要有针对性考虑。 业态定位 零售功能：品牌名店、主题百货、运动休闲、艺术家饰、珠宝饰品、超市 餐饮功能：中华美食、异国风味、连锁餐饮、特色餐饮 酒吧功能：特色酒吧、主题酒吧、创意书吧 娱乐功能：多厅影院、数码影音、KTV、电玩城 根据以上的商业组合结合购物中心营运的常规，我们应首先确定项目的主力店，次主力店。 主力店：主题百货、连锁餐饮、电玩城 次主力店：超市、特色餐饮、主题酒吧、KTV 业态定位 主力店及次主力店在其功能项所占面积比 55.6% 30.0% 29.0% 16.6% 百分比 主题酒吧 特色餐饮 KTV 超市 项目 次主力店 33.3% 37.7% 50% 百分比 连锁餐饮 电玩城 主题百货 项目 主力店 酒吧 餐饮 娱乐 零售 主力店的搭配上，采用传统与特色相结合方式处理，这样有利项目从经营形象上树立一站式购物中心的形象，更有利项目后期商业经营各业态的有效互动，拉动人气 业态定位 零售功能业态在其功能项所占面积比 主题百货占50% 超市16.6% 品牌名店占16.7% 运动休闲占8.3% 艺术家饰占4.2% 珠宝饰品占4.2% 本功能主要是满足周边居民的日常生活消费的需要，在业态组合上适当加大百货、超市及品牌店的比例，减小了运动休闲及其他业态的比例，原因在于周边的人群结构主要集中28-50岁之间，而年轻一族的主要来源于城区及大学城，在公交系统尚未启用阶段，项目主要的生活消费人群还是来自于项目周边的城市居民。 业态定位 娱乐功能业态在其功能项所占面积比 电玩城占37.7% 多厅影院21.7% KTV占29.0% 数码影音占11.6% 依据我们对大学城学生的娱乐方式抽样调查发现，主要的娱乐方式分别是上网游戏、K歌、逛街购物、看电影、看书；其对于影院呼声最高，但实际的消费选择却较低，因此我们在业态组合上减小影院的比例，加大电玩城及KTV的比例。 业态定位 餐饮功能业态在其功能项所占面积比 连锁餐饮占37.5% 特色餐饮占27.1% 中华美食占20.8% 异国风味占14.6% 考虑到项目后期的装修及形象的统一，适度加大面积需求相对较大的连锁和特色餐饮，减小面积需求较小，功能单一的中华美食和异国风味的比例，从而有利后期的装修风格及形象的统一。 * 巴登 巴登项目商业地块 开发战略及整体定位 谨呈：天津市滨海大地房地产发展有限公司 本项目信德所做的工作 工作内容 客户沟通 地块考察 政府部门访谈 收集基础资料 典型项目调研 专业人士访谈 客户访谈 12.16-12.25 1.1 11.20-12.15 第一阶段 市场调研 第二阶段 报告撰写 公司评审 第三阶段 中期沟通 确定研究思路 撰写项目主体报告 公司评审 修改调整 工作内容 工作内容 汇报 反馈调整 本次报告解决的核心问题 本次报告重点解决项目的发展战略及整体定位两大核心问题。 报告内容 市场定位 市场回顾 发展方向 案例借鉴 发展战略 市场回顾 大港商业市场特点： 以胜利街为核心，形成百货、服装、精品、日常生活用品等业态的城区核心商圈。 以永明路为核心，形成娱乐、餐饮、休闲娱乐、美容健身等业态城区功能辅助商圈。 大港现营业商业普遍存在服务水平低、销售价格高、货物更新速度慢等问题。 大港缺乏针对不同客群的集休闲、购物、娱乐为一体的综合商业。 报告内容 市场定位 市场回顾 发展方向 案例借鉴 发展战略 新加坡Vivo City (怡丰城） 三家主力店分别为vivomart 大卖场、嘉华影院和高档百货店诗家董。 主力店分析 一楼主要是主力百货店“诗家董” （Tangs）及国际时装店、面海餐饮区。 二楼主要是针对于青少年、小孩与家庭，租户为电器店、玩具店、 快餐馆、茶餐厅等，并设有中央广场与户外庭园、喷泉水流。 三楼完全为休闲及餐饮空间，设有空中屋顶、户外剧院、奥林匹克泳池外和食阁“大食代”。 位于购物中心顶层的亲水露天活动广场增加休闲氛围。 产品组合 Vivocity