《房地产投资信托基金》-公开课件.pptVIP

(1)收购房源。 信托基金募集资金可收购现有适合租赁的住房，同时，信托基 金还可收购符合信托基金运用方向，由房地产开发公司定向建设的 住房。定向建设住房的选址地块应为交通便利、邻近市区，具有一 定的人口规模及产业基础，有较强的土地升值空间，符合城市建设 发展方向的地区，有利于保证物业的出租率及租金水平的稳定性。 (2)租金标准。 租金构成原则上应包括折旧费、受托人和资产管理人费用、 税金、维修费、投资收益五项因素。如在住房建设和运营中政府给 予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平。 6、配套优惠政策。 信托基金在我国尚处起步阶段，鉴于基金收购物业主要面向中 低收入阶层，为降低运营成本，保证信托基金试点项目的成功，政 府可给予必要的政策扶持。如为信托基金定向建设的住房享受经济 适用房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基 金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按 综合税率5％收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户 的契税、印花税予以免缴等政策优惠。 谢谢！ DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL DRAFT CONFIDENTIAL 房地产投资信托基金的概述 房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的 缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金) 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门 投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配 给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的 是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但 绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流 通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典 型的运作方式有两种。 其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集 资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所 产生的现金流向投资者还本归息； 其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设 立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的， 均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给 投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商 场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此， REITs一般只适用于商业地产。 以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营 机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收 入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)； 租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会 将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果 领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务 杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。 REITs分类 1）根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金(Equity REITs)、抵押型房地产投资信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs)。 　　2）按照组织结构不同，可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。 　　3）按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。 　　4)按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“双股(Paired Share)，以及“纸夹’’(Paper Clip