惠州鑫月城第三期(欢乐海岸)营销执行策略方案.pptxVIP

鑫月广场营销总纲报告;报告结构;目标制定与解读;2、快速走量 实现量价齐升;1、住宅整体实现8500-10000元/平均价，引领改片区！;目标界定;整体定位方向回顾;典型案例剖析;;外在价值解构;人文氛围大融合 与城市配套同步升级;内在价值解构;;整体定位差异点;;项目整体发展方向为： “打造都市潮文化 主题风情 全家庭一站式生活体”;公寓发展定位： 为珠三角范围内、与惠州区域关联性的新贵阶层人群提供全方位、自由化的创意空间;住宅发展定位： 为珠三角范围内、与惠州区域的高知中产阶层人群提供绝对中心、高配置、高品质的全体验生活空间;核心难点推导;国家政策环境延续宽松格局。为去库存谋求更多思路，这些思路对于二三线城市来说，无疑有着极大的空间。;楼市因城施策“冰火两极” 二三线城市承接外溢;惠州市场年度供应量趋于理性;住宅区域供应呈现分化 惠城仲恺为主力军;深莞惠同城一体化加速仍是区域热点 ;项目;2016下半年新增供应：约6030套、59.6万㎡（陈江、仲恺），新增供应量大； 产品面积：主要为75-120平米3-4房，同质化竞争严峻； 上市阶段：集中在下半年，10-12月份最为集中，项目入市之际将产生直面竞争。 重点项目：TCL康城四季、壹城中心、汇港城、双城君等项目将出现较大体量供应。;1、项目首开为低开策略，走差异化路线最大力度争取本地客户占比40%； 2、其次配合联动渠道拉动以深圳客户作为重要补充，深圳客户占比50%。;客户分流及抢夺竞争持续激烈;住宅价格上涨过快 市场过度透支;通过对区域内主要竞品项目统计分析，目前区域客户构成主要为深圳东莞区域客户及片区内陈江仲恺本地客户，其次为周边其他城区板块内客户作为补充。 配套，产品舒适度、性价比、现场体验感及投资价值是客户重要置业动因。;;策略二：实现高价快销 区域外客户拓展为绝对重心;策略三：固有本地客深挖并拓展 吸纳白纸客户;市场整体小结;核心策略构筑;项目三期入市需建立全新市场形象、实现速度、实现价格三大价值标杆，确立市场地位。核心策略思考;;从项目整体定位出发，奠定项目“海洋主题大商业消费区”形象后，拉升整体价值及定位，再行推???各产品价值延伸，分批推广推售。;住宅产品分析（内部户型评分）;住宅产品分析（外部因素）;;住宅市场回顾及预定节点;住宅推售策略;推售计划铺排表;推售批次;销售目标实现;价格策略目标;市场比较法;项目静态比准价格-市场比较法;市场静态比准价格;项目的推售策略为平开高走策略，推售的产品素质以中等素质产品为主，因此不建议首批单位以过高的价格入市，通过随行就市的价格入市，后期根据推售产品素质的提升再提高产品价格。 分析预测出项目整体的销售价格区间为 8500-10000元/㎡ 其中首批单位在平开高走策略下的销售价格区间为 8500-8600元/㎡ 根据不同的营销效果及市场动向，项目的价格将有所变化。;;住宅可售货值盘点;推广基本策略;展示包装策略;精神堡垒;营销中心内/软装;看楼通道;商业街（金街、1期、2期）;灯光营造温馨、趣味休闲氛围;公共大堂（商业、住宅）;样板房;流线铺砖打造;楼体包装展示;营销节点及推广渠道构思;线上推广渠道;线下客户推广渠道;;阶段活动策略;营销节点及活动策略构思;2016年营销总构;2016年销售目标; 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月;形象推广期工作总纲;营销蓄客及开盘热销期工作总纲;持续热销期工作总纲;仲恺片区典型项目 住宅及公寓联动概况;住宅及公寓联动费用说明;营销推广费用预算;Thanks for your attention