201806深圳和谷·山汇城综合体公寓营销策略报告.pptxVIP

;报告结构;PART 1;深圳经过30多年的城市开发建设，未来将面对三大严重问题： 土地开发程度高 目前深圳市的整个土地面积的总量1991平方公里，建设用地到今年已经达到了917平方公里，约占46%，而按照规划，深圳建设用地不能超过全部陆地面积的50%； 未来新增用地少 受可开发土地总量影响，到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里； 存量土地结构差 目前存量土地中，深圳的工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上，这个规模远高于目前世界发达国家的比例(纽约，工矿用地只有不到8%)；;主文件;特点;;从客户层面看1+6政策;建筑新规解读;PART 2;用地面积;区域占位分析;大空港地区位于深圳市宝安区北部，粤港澳湾区核心，集齐了全球少有的海陆空铁立体式交通要素和难得的产业基础。;李松蓢小学;交通情况;产品规划分析;营销思考;PART 3;宏观办公市场;2017年是深圳楼市有史以来商务公寓市场供应量最大的一年，供应面积为134万平，较去年上升11.8%。随着供应的提升，公寓的成交量也随之上升。;宏观公寓市场;宏观公寓市场;PART 3;西部发展轴：本项目处于西部发展主轴，西部发展轴为珠江三角洲城镇群发展“脊梁”的重要组成部分，也是深度推进深港合作、提升国际化水平的战略性地区。主要发展现代服务业和高端制造业等功能，区域未来发展前景可观。;公明;;;6平方公里产业新城;镇区名称;;客户企业地域：于商务写字楼办公客户中，以本地企业为主，数量占比达70%； 原因分析：虽然松岗有较多港资及台资企业，但多为生产型企业，于工厂厂房内设办公，而与其关联的商贸，物流等行业则实现了脱离，且多为本地小微型企业，数量占比高。;商务客户分析;珠江三角洲一体化空间结构图;居住市场——松岗居住供应;序号;市场回顾及总结;PART 4;区域价值;地铁+公交首末站+双高速 快速通达深莞双城核心;生态价值;产品价值;产品功能定位;形象定位;PART 4;客户来源：客户主要来源于松岗本地，占比达60%，福永客户占15%，其他为沙井及福田、南山关内客户为主。 客户关注点：客户主要关注区域发展，占比50%，教育占比30%，最后是高拓展，占比20%。 年龄结构：客户年龄集中在40-50岁，占比50%，其次为50岁以上，占比25%，客户年龄偏大。 客户职业：客户以私营企业主为主，占比38%，其次为原住民，占比15%。;;松岗 家住松岗社区 关键词：投资意识强烈、购买力强、认可片区;区域内典型客户——某银行客户经理陈先生;偶得客户 客户占比：10% 客户来源：福田、南山、龙华等区域外客户，主要是公司白领及企业中高层等 客户需求：升值潜力、学位及居住品质;PART 5;案例：同泰时代广场（在售） 项目共五栋，其中3、4、5栋为写字楼（未推售），5栋有A、B座432套49-76平1-2房公寓。产权50年。 ;深业U中心——低价入市，快速去化;瑧湾汇——严格完善的风险预警;清凤创投大厦——高风险下成功销售;清凤创投大厦;深南道68号——万科其他项目客户的导入;龙光 · 玖云著——政府严厉监察;龙光 · 玖钻 —— 多次受政府监察;方大城——与政府协商，获得条件放宽;侨城一号—— 严格风险预警;操作模式分析;10.4新政;新政后工改项目操作模式：;稳健型案例研究——万科瑧湾汇;稳健型案例研究——万科瑧湾汇;稳健型案例研究——万科瑧湾汇;激进型案例研究——龙光项目;激进型案例研究;区域;激进型;PART 6;1# 大户型loft公寓 162-236㎡;“风险提示”主要内容： 政策风险提示 项目规划提示 楼体结构及装修提示 其它提示;销售策略——认筹与退订;销售策略——样板房展示;;产品;邀请可合作的财税代理有限公司代表在售楼处上方办公室驻场，为诚意客户做公司注册现场答疑 解疑结束后，给到一份明确的注册公司所需资料，内容一目了然的告诉客户，注册新公司需要哪些手续，简单易懂。 注册相关费用须客户自己交纳约2000元，每年须申报财务状况（费用约1300元，由客户自己交纳）。;推广策略;一、入市预热（2018年7月15日－7月31日）;建议：通过高昭示性与高差异化的围墙与楼体条幅包装（结合灯光字），从视觉引起客户关注，对路过客户进行截留。;建议：2公里内广田路等路段灯杆旗覆盖，起到极好的导视作用，同时营造出一种尊贵的“领地感”。;二、全城发声 （8月1日－8月15日）;建议：通过各行业期刊、产业网站投放项目广告，针对性地覆盖本地各行业私企业主以及企业中高管等优质客户。;3月4日正式开放招商中心，同时举办LOFT产品发布会，同时与招商成功的企业进行签约仪式，发布新产品的同时提升项目形象档次。;建议：重点区域商超和写字楼举行巡展，并在巡展点半径1公里范围内进行派单，扩大拓客范围和拓客效率