文化地产之牧马山新城发展战略策划报告.ppt

（四）主动出击 抓住一切可以展示和营销牧马山的机会“走出去，引进来”，以引起规划界、地产界、旅游界以及知识型、头脑型产业等广泛的关注和认可。 进入成都城市规划馆，举办“牧马山”规划方案“专题展”。 积极参加北京、上海、深圳、成都等举办的地博会、住交会、新城博览会、投资洽谈会等，展示和营销牧马山。 谢 谢! 总体态势： 西部航都+“头脑城市”——郊区化办公时代的到来——聚焦牧马山 程度西部航都： 中国航空3+1格局 领空经济改变城市命运 3、开发模式 牧马山可以选择的开发模式有两类： （1）“政府＋项目开发商”的二级开发模式 （2）“政府＋运营商＋项目开发商”的三级开发模式 （1） “政府＋项目开发商”的二级开发模式 这种模式是牧马山现有的开发运营模式，牧马山管委会代表政府，直接面对项目开发商。政府负责土地的整治、拆迁赔偿，基础设施的建设，环境的改善，招商引资等；开发商负责所在项目的开发和建设。 政 府 项目 开发商 （2）“政府＋运营商＋项目开发商”的三级开发模式 引入运营商的三级开发模式有以下两种形式可供选择: 模式一：“政府＋总运营商＋项目开发商” 模式二：“政府＋片区运营商＋项目开发商”  模式一:“政府＋总运营商＋项目开发商” 第一级 政府 控制、监管性角色，负责规划、土地、政策等方面的监管，监督总运营商对整个区域的运营情况，逐步获得土地增值收益与品牌效益，同时将既得利益反哺给“牧马新城”的基础设施改造。 第二级 总运营商 介于政府与开发商之间的中介型的投资公司，即“牧马山新城投资公司”，承“政府”之上，启“项目开发商” 之下，负责对“牧马新城”18平方公里进行总体策划、总体规划、投资融资、土地整理、基础设施建设、环境优化、总体推广、招商引资、中介服务等。实现“资源变资产、资产变资金、资金变资本”的循环赢利模式，较政府直接面对开发商的两级经营模式更具区域经营的专业性。 第三级 项目开发商 指一般的项目开发商，包括各种旅游、餐饮、商业、酒店等项目的终端开发商。是总运营商招商引资的对象，按照政府和总运营商制定的规划进行项目的具体开发和经营，直接面对消费市场，是市场价值的直接创造者。 模式二：“政府＋片区运营商＋项目开发商” 第一级 政府 划分、控制、监管性角色，负责规划、土地、政策等方面的监管，负责将整个牧马山按照规划分成若干个片区，监督片区运营商对所在片区的运营情况，逐步获得土地增值收益与品牌效益，同时将既得利益反哺给“牧马新城”的基础设施改造。 第二级 片区 运营商 介于政府与开发商之间的中介型的投资公司，与总运营商的区别在于总运营商负责整个牧马山18平方公里的整体运营，总运营商只有一个。而片区运营商出现的前提是政府将18平方公里分成若干个片区，引入有实力的企业与政府组合成片区运营商，一个片区运营商负责一个片区的内的策划、规划、投资融资、土地整理、基础设施建设、环境优化、总体推广、招商引资、中介服务等。因而片区运营商可以有很多个。 第三级 项目开发商 指一般的项目开发商，包括各种旅游、餐饮、商业、酒店等项目的终端开发商。是片区运营商招商引资的对象，按照政府和总运营商制定的规划进行项目的具体开发和经营，直接面对消费市场，是市场价值的直接创造者。 单纯的政府全资投资公司 单纯的市场化企业投资公司 政府全资投资公司与市场化企业投资公司共同组建的投资公司 运作安全，能较好体现政府意志和追求社会效益，但其操作能力不强，市场敏感度较差，运营效率较低。 操作能力较强，市场敏感度高，但往往以短期利益为主要导向，难以保障区域的长期利益和社会效益。 能够实现优势互补，提高区域运营效率，市场适应能力较强，并兼顾区域长期与近期利益。 运营商（牧马山投资公司）的组合模式 政府全资投资公司 单纯的市场化企业投资公司 政府全资投资公司与市场化企业投资公司两方共同组建的投资公司 运营商组合中，市场化企业投资公司的选择 有做过运营商的经历 有雄厚的资金实力 资源整合、统筹能力强 策划、操作能力强 立足于企业的长线发展，而不仅仅着眼于短线利益 牧马山新城开发模式的选择 针对牧马山来说，我们认为可以采用“政府＋总运营商＋项目开发商” 或“政府＋片区运营商＋项目开发商”模式。牧马山要在单纯的政府主导的基础上进行角色转换，充分利用市场化手段，导入运营商，捆绑企业、政府两者的利益，权责分明，走民办官督的区域发展路线。 运营商的组建采取政府全资投资公司与市场化企业投资公司共同组建的投资公司即“牧马山投资公司” 的模式。其中最为关键的是政府全资投资公司要掌握绝对的主动权，严格监督、控制市场化企业投资公司的开发方向、进程，实现经济效益、社会效益和生态效益的最大化，从根本上保障牧马山的可持续发展。 第四部分 营销突破 一、营销目标 二、