伟业顾问2011年09月28日大连英歌石项目整体定位及首开区物业定位教学教材.pptx

大连英歌石，秘境天堂——英歌石项目整体定位及首开区物业定位;报告目录;;第 3 页;第 5 页;第 6 页;第 7 页;第 8 页;第 9 页;第 10 页;第 11 页;第 12 页;第 13 页;;大连市新版限购令具体措施;土地市场成交情况;成交土地楼面地价;施工竣工面积;商品房供应和成交详情;大连市商品房价格;小结 背景：受全国限购政策的影响，大连今年3月份起执行严格限购政策，其中市内四区及高新区直接受限购影响。;竞争区别墅市场研究;注解：资源属性项目;第 24 页;在售项目产品供应：竞品别墅整体供应以联排别墅为主，目前独栋集中于山地项目，未来逐渐开盘销售。山地、高尔夫项目中独栋产品为主流。;第 26 页;面积区间-联排：联排面积呈现广泛的梯度空间，集中在“160-180平米”、 “180-230平米”和“250-260平米”，且市场推出150平米起的经济型联排产品。;面积区间-双拼：除一线滨海项目面积在300平米以上，双拼面积集中在180-230平米及240-260平米。;面积区间-独栋：独栋面积呈现多元化，主力“260-360平米” 。一线滨海和山地项目的楼王产品均为奢华型，面积在500平米以上。;面积区间：山地项目主力面积区间，基本与竞品项目主力面积相一致，其中： 联排，以“经济型150-180平米”、“舒适型250-260平米”为主； 双拼，以舒适型产品“210-260平米”为主； 独栋，主推“260-360平米”，一线海景推出550-730平米豪宅。;单价水平-联排：在售联排均价整体在1.7-1.9万元/平米，山地、高尔夫类型联排价格并未实现高单价。蓝湾镇因滨海资源单价达到2.4万元/平米。;单价水平-双拼：双拼单价水平在2.0-2.6万元/平米，距离海岸线较近的别墅单价水平明显高于其他项目3000-4000元/平米。;单价水平-独栋：独栋别墅受产品及资源占有的因素影响，单价呈现阶梯走势。滨海独栋产品单价已达到3.5万/平米，山地别墅集中在2.3-2.5万/平米之间，价差高达1.0万/平米左右。;单价水平：不同产品价格差在2000-3000元，仅独栋产品单价超过30000元/平米，山地项目双拼、独栋略低于市场主力单价。其中： 联排，单价略高于市场主流水平，17500-19000元/平米，主题山地类单价19000元，可达到实现较高溢价； 双拼，20000-23000元/平米； 独栋，在售山地项目资源欠佳、产品不良，单价水平较低，23000-25000元/平米，对于本案纯粹的山地资源，若推出此产品，则具有较大的价格提升空间。 ;总价水平-联排：在售联排总价整体集中在400-500万/套，非海景项目中出现280-400万/套的低价产品；蓝湾镇因海景资源、悦翠台因品牌和配套总价已达700万/套。;总价水平-双拼：市场双拼受资源影响总价呈现差异化走势，山地、高尔夫类总价在400-580万；非一线海景项目总价600-700万，一线海景项目总价高达1000万。;总价水平-独栋：度假型滨海独栋总价在2000-6000万，成为独栋产品的标杆，非海景独栋650万起，最高在1000万级别。;总价水平：山地项目别墅面积保守，且单价略低，整体总价低于市场。但高尔夫类独栋产品总价达到了1000元/平米，其中： 联排，由于主推经济型和舒适型户型，总价呈现两种主力区间，280-340万、430-470万 ； 双拼，整体山地单价水平较低，主力总价400-550万，主题类山地项目突破500万； 独栋，与滨海独栋总价差距较大，主题类山地独栋总价优势明显，实现了总价千万级。;从限购政策看销售情况：旅顺区在售别墅受政策影响小，基本保持稳定去化；高新区整体受限购影响明显，但低总价产品保持去化，高总价别墅去化困难。;第 40 页;小结;;高端客户划分;第 44 页;第 45 页;第 46 页;第 47 页;第 48 页;高端客户需求分析;报告目录;项目发展机会点;第 52 页;项目发展方向;第 54 页;项目开发策略;报告目录;;首开区开发使命;第 59 页;项目首开区定位关键点;项目首开区定位关键点;项目首开区定位关键点;项目首开区定位关键点;项目首开区定位关键点;项目首开区开发策略;;第 67 页;未来竞品区域内滨海项目供应量大，非海资源区域缺少标杆项目，独栋产品垄断供应，市场缺少真正的山地别墅。;大连别墅单价受海景影响极大，呈现临海最高，随距离增加价格逐渐递减的走势。山资源、高尔夫的项目单价未超过2.5万/平米。;;;政策对限购区域影响明显。整体看市场，以 “180-250平米、350-500万”、“300-450平米、550-700万”热销。;通过对以下大连市典型案例的分析，继续探索别墅市场的发展空间，进而