小区物业13类常见维修问题与解决对策.docVIP

.word格式, , 专业.专注 . 小区物业13类常见维修问题与解决对策 住宅小区内分布着供热、给排水、供电、供气、通讯、有线电视等企业的设备设施，他们每年都要对其进行维修、养护、对于存在问题较多或者为了适应发展的需要还要对其进行改造，由于没有全面、协调、统筹兼顾，或者工作不到位，给物业管理造成了不便。本文结合与上述相关企业打交道的经验，找出问题症结，以减少损失。 　　问题一:硬铺装问题　　现象:硬铺装上的污渍和塌陷的硬铺装　　原因:污渍的产生，一是给排水公司每年都要对排水检查井至少清淤一次，清出的杂物先放在硬铺装上，然后再清运，或者是排水检查井堵塞，污水外溢留下污渍：二是热力公司在处理管道堵塞或者是跑冒滴漏时排泄出的采暖水流到硬铺装上，由于采暖水中含有铁锈和其他杂质，因此水的颜色呈红褐色，在硬铺装上留下污渍;塌陷的原因，一是由于敷设在硬铺装下的供热管线或给排水管线渗漏对硬铺装基础的浸泡和冲刷；二是由于供热管线、给排水管线、通信管线等改造后，回填土未按操作规程夯实，尤其是在冬季施工改造中，由于土处于冰冻状态，经过季节的温度变化或供热管线的温度变化影响，回填的冻土化成松土，以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的，蜂巢物业网首发。　　对策:一、硬铺装污渍的预防:排水清淤时杂物不落地直接清运到车上，供热的采暖水直接排泄到排水检查井内;发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理;二、硬铺装塌陷的预防:一是发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理，减少对硬铺装的浸泡和冲刷;二是在硬铺装施工时要按操作规程夯实，并且在次年经过雨季之后再次夯实，或者回填采用风沙。　　问题二:道路问题　　现象:道路塌陷和夏季道路积水、冬季积冰。　　原因:供热管线、通讯线路、给排水管线改造需要穿过道路，对原来的路面破坏后回填土未夯实，或者夯实后受雨季和季节的温度变化或供热管线的温度变化影响，造成了塌陷;由于小区内道路处于低处，当给排水管线、排水检查井、供热管线发生跑冒滴漏或者采暖管线检修、清洗时，排出的水都会淌到路面上来，夏季出现积水，冬季没有来得及处理，水冻成冰，给业主的出行带来不便。　　对策:一、采用顶管技术可以减少道路塌陷;对道路破坏面积较小的，可以采用现浇的混凝土水泥路面，回填要夯实并且道路施工的当年不能直接抹水泥路面，要等到次年雨季过后再次夯实才能抹水泥;如果穿过道路的管道面积较大，在恢复时直接回填或者砌筑地沟，应该采用预制混凝土路面，便于日后的维修养护;二、热力、给排水企业做好日常维修养护和巡检工作，把问题消灭在萌芽状态，发生跑冒滴漏后物业管理企业及时通知相关企业来处理。　　问题三:散水坡问题　　现象:散水坡起鼓、塌陷。　　原因:起鼓主要是由于供电管线（电缆线）、供热管线、给排水管线改造施工结束后恢复的散水坡没有伸缩缝，因热胀冷缩所造成;塌陷主要是由于恢复时未按改造要求施工，只是用原有的土回填，经过雨季渗水和经过季节的温度变化或采暖管线的温度变化影响，造成了塌陷。　　对策:一是恢复时必须要留伸缩缝，伸缩缝内应填沥青胶泥或沥青麻丝;并且伸缩缝的位置要避开落水管的位置;二是要严格按照设计施工:在素土的基础上，铺100至200毫米厚夯实的3:7灰土，上面再打40毫米厚1:2:4细石混凝士，撒1:1水泥砂压实抹光，来源蜂巢物业论坛。　　问题四:护栏问题　　现象:挖出护栏基础、割断护栏。　　原因:由于供热管线、给排水管线改造，或者处理渗漏时，管线上面有护栏，需要找出管线的所在位置，就要破坏护栏基础挖沟坑，这样就要把基础挖出来，护栏相应地要割断。　　对策:一、施工改造时采用顶管技术可以减少对护栏基础和护栏的破坏，减少恢复时不必要的损失;二、对于处理渗漏时必须要挖坑的，改造企业对破坏的护栏基础和护栏要重新恢复。　　问题五:避雷问题　　现象:避雷测试时电阻达到无穷大，并且发生过雷击损坏女儿墙墙角的事故。　　原因:避雷网测试正常的允许电阻应该在30欧姆以内，出现无穷大是由于在采暖或通讯改造过程中对埋地的避雷网中角铁破坏，从而造成避雷失去作用，在雨季造成雷击事故。　　对策:挖到地下的避雷网处，需重新焊接恢复正常，经过重新测试合格方可回填。　　问题六:电缆线问题　　现象:埋地电缆线有长2米左右裸露在草坪中，以及将电缆线固定在外墙上。　　原因:供电企业未遵守以下施工规定:埋地电缆线至少要在地表面0.7米以下，而且要用风沙做垫层，电缆线上面要用保护盖板或采取其他措施。供电企业实际施工只埋深在30厘米左右，上面根本就没有采取措施，在种树或其他施工时，需要挖一些草坪中的土，于是就把埋深不够的电缆线挖出来裸露在草坪上，这样若电缆线被弄坏将会有漏电