嘉毅龙腾保利丰花园商场推广策划的方案.ppt

嘉毅龙腾广告有限公司 建立日期 2001年4月10日 * * 风情绽放的地方 ——保利丰花园商场推广策划方案 广州市嘉毅龙腾广告有限公司 二零零二年六月 【目录】 一、市场分析 二、商铺市场分析 三、商铺市场销售要解决的问题 四、我们所处的位置 五、潜在竞争对手 六、我们的机会点 七、我们面临的问题 八、解决之道 九、我们的目标群 十、目标消费群描述 十一、市场定位分析 十二、我们的市场定位 十三、营销策略 十四、我们的品牌定位 十五、定位阐述 十六、品牌个性 十七、推广策略 十八、创意演绎 一、市场分析 （1）广州市政府的城市发展规划向东南发展，造成了海珠区房地产市场的兴旺，客观上带动了人气的上升，而人气的聚集则对商业提出新的需求； （2）海珠区房地产业和商业流通的主要制约因素－－交通状况由于过桥年票的实施已迎刃而解； （3）受政府的刻意营造，海珠区南北商业地段格局业已形成，而东西两翼的商业尚属空白； 市场分析（续一） （4）海珠区西面由于城市改造的需要，大批工厂已迁出该地段，留 下的地块已陆续发展成住宅小区，如光大花园、保利丰花园、 富泽园、金沙花园、洪德居等。 结论：海珠区的商业腾飞在即，商铺的租售市道将逐渐畅旺，而西面 的商业空白正是我们切入的一个契机。 市场分析（续二）： （1）随着生活的改善和节奏的加快，人们的购买意欲更加细分， 针对性更强，因而专业性市场赢得了人们的青睐； （2）社会分工的细化，直接导致服务性行业的分工细化，商场 也如是； （3）鲜明的市场定位和独特的品牌形象已成为商场的取胜之道。 结论：综合性商场日渐没落，专业性商场日趋兴旺。 二、商铺市场分析： （1）国家实施的房地产销售新政策给商铺销售带来相当的压力，由 此导致销售观念的改变，并迫使发展商投入更多的资金； （2）商铺的投资者绝大部分都是极为理性的人士，因而他们注重的 是实在的东西，对发展商的要求也相应提高； （3）专业性和规模性是商场今后发展的方向，而在同质化日趋严重 的商铺市场，品牌形象将是赢取市场的关键。 商铺市场分析（续一）： （4）受惯性经营心态的影响，海珠区目前的商贸市场主要以经营女 性用品为主，并且已形成一定的口碑和影响力，如婚纱一条街、 洪德女人街等； （5）海珠区内女性用品商场的规模普遍不大，商品龙蛇混杂，良莠 不齐； 结论：商铺销售已进入品牌竞争阶段，中偏高女性用品专业商场应是 我们的突破口。 三、商铺市场销售要解决的问题 品牌形象 专业性 价钱 地段 规模性 设施 结论：从图中可以看出，品牌形象是销售力的基础。 四、我们所处的位置： （1） 地理位置：保利丰花园位于人民桥脚，内环路路边； （2） 基本情况： ? 一期项目包括1栋19层商住楼已基本售完，并交付使用；住 宅平均售价近6000元/平方米，商铺平均售价27000元/平方 米，最高售价至35000元/平方米。主要买家包括周边居民及拆迁户(60%)、洪澳侨胞(20%)、南方大厦电子城商户等。 我们所处的位置（续一）： ? 二期项目包括2栋31层住宅、1栋16层商住楼(4层商场)、 1栋31层商住楼(4层商场)，现正开发，即将进入销售 阶段。其中商场1万多平方米，七千多平方米写字楼、住宅楼七万多平方米。商住楼裙楼部分商场分为4层，五层为架空层。住宅部分由46-198平方米，使用率 80%以上。 ? 目前建筑进度二、三期工程同时施工，已完成负二层以下基础工程。二、三期项目同时推出。 五、潜在竞争对手分析： （1）仰忠高第街：以低档成衣，女饰用品为主，经营环境较差，经 营缺乏系统性，欠缺推广； （2）状元坊：以低档女饰用品为主，自发式经营，靠口碑传播，主 要消费群是青春少女； （3）东方丽人广场：只租不售，以″洪德路女人街″整体迁入为卖 点，以中低档女性服装、化妆品零售为主，推广力度较弱。 结论：目前广州号称“女人街”的商场不胜枚举，但都缺乏专业性和 规模性，且设施欠佳和档次不高，甚至是″挂羊头卖狗肉″， 因而尚不存在有力的竞争对手。 六、我们的机会点： （1）区位优势：位于海珠区闹市区主干道，具实在的商业投资价值； （2）交通优势：毗邻内环路，20多路公共汽车途经该处，政府规划 海珠区连通芳村大桥的连接地以及建设洲头咀国际码头，旁依 广州游汽车总站，有助于项目经商环境的提升； （3）景观优势：北面近靠市政府重点建设的滨江风景线，有助积聚 人气，