房地产推广策划实例.ppt

项目SWOT分析 * 交通便捷，外部硬环境良好 政府规划，特色主题餐饮街区 中心城区土地资源稀缺，地段好 周边机关学校多，消费客源丰富 销售价格上相比较而言有一定优势 * 铺面不沿主街，商业气氛不浓 街区整体环境没有特色 没有吸引有影响力的商业进驻 地块体量不大，影响整体形象 玉带路开店混乱，形象杂乱 * 城东地区餐饮、娱乐行业较集中 老城区的配套功能完备 周边居民较多，有一定消费需求 周边年内旧城改造，形象将改观 * 板桥路南半段目前集中了近百家大小饭店，行业间竞争激烈 部分投资商铺的有效客户已被逐渐消化 金港.公元国际等新建项目纷纷上马，区域商业竞争将更加激烈 * 针对本项目现状，提出营销策略建议 * 通过对本项目周边餐饮行业的经营户的实地询问、现场宣传、销售人员的说明，可以发现的几个问题： 1、势口问题。本项目虽然地处市中心板桥路与玉带路交叉口，但是由于周边有很多私人老式住宅（规划2008年部分拆迁），影响了本项目的整体形象，没有与牌楼路、板桥路南端商业连接起来，导致商业氛围较差； 2、口碑问题。据了解，本项目在对外宣传和实际销售操作中存在不一致现象，导致市场口碑不一； 3、宣传问题。本项目现阶段除了在现场悬挂了一些横幅外，基本暂停了所有对外宣传，成为被市场遗忘了的新项目； * 4、产品问题。与周边项目的产品存在同质化问题，优势不明显，成为不可变的因素之一，作为美食街区，缺少一定的文化、环境因素； 5、规划问题。本项目整体规划成集美食、购物、休闲于一体的商业街区，但是在实际操作过程中走样，没有相关配套产业的消费场所（如酒吧、茶楼、咖啡店、夜总会等），客人基本上吃好饭就走人，没有一个聚集人气的消费理由，缺少政府强有力的支持与合作； 6、营销问题。营销手段上亮点不足，关注了价格等因素，没有完全剖析购房者和经营者的需求和关注重点。 * 针对本项目现阶段的实际情况和兴化市房地产整体发展状况，我司提出几点营销策略建议： 1、开发商自己成立商业经营管理公司（或则聘请专业商业运营管理公司） 目的：主要担负商业用房的招商、经营、管理 公司任务：实施整个项目的物业管理、商业招商、售后/租后服务 2、对购买剩余房源的客户，实施“固定投资回报率现金回报” 针对兴化商业地产包括本项目，部分产品无法立足于自用型客户购置这一重大销售难点，即“买的不用、用的不买”这样的投资购房情况，建议实施“固定投资回报率现金回报”的营销模式。 几个基本要素： 时间：签署《房屋买卖合同》、已支付全额房款后3个月起的3年内； 回报率：购房款总额的5%—6%/年； 回报率担保：将3年投资回报率的总费用在购房款中直接扣除。 * 3、对剩余商业房源进行重新定位 基本定位：休闲类产业（属于兴化比较缺少的餐饮配套消费产业）。 餐饮类：酒吧、西餐厅、高档咖啡厅 娱乐类：KTV、舞厅、桑拿洗浴中心 4、对剩余商业房源，采用“招商销售同步走”的销售策略 优点： 尽快盘活剩余铺面，等待周边旧房拆迁改造，试探市场反映； 部分招商可以大大减少开发商实施“固定投资回报率”的资金风险； 如果招商成功，可以对销售带来较大的促进作用； 如果招商成功，我们还可以采取“带租约销售”的方法，作为本项目的又一个卖点。 5、针对“自用型购房客户”或承租户实施营销辅助措施 力争政府支持，能在税收上采取一定的扶持措施； 以所购商业用房或购房人其他固定资产作为抵押，力争取得银行支持，予以客户“开业、创业低息贷款”等类似的资金扶持政策。 * 6、由相关政府职能部门主办、开发商协办、金东门.美食港冠名，注册并举办每年一界的“兴化美食文化节”，进驻金东门.美食港的餐饮酒楼成为指定赞助商家，并挂牌以求区别于一般商家。 充分利用兴化的特殊地理位置，大量吸引周边城市人群前来消费，使得每年一界的“兴化美食文化节”成为兴化的一件盛事、大事。 * 本项目主要营销手段建议： 强化本项目是兴化政府重点规划的餐饮行业特色街区，强调“唯一性”、“稀缺性”，突出不可复制性； 强化本项目产品的“潜力空间、发展空间和升值空间”； 在所有媒体推广介绍上要形象、文字表述一致，加大对外宣传； 强力推介因本项目实施专业商业运营管理而给本项目带来的可持续性和发展性； 销售主要立足于兴化本地市场，辐射周边乡镇，周边县市；招商范围可以扩大至南京、温州等地； 视下一阶段客户积累情况，决定是否加推其他销售促进预案，如：租金回报抵扣首付款方案，”放心购现房、省心获回报“方案，实施首个商铺低底价公开拍卖方案等等。 * 公司介绍 *