典型商业地产开发模型分析教程文件.pptVIP

何为商业地产 ？;顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 ;商业地产的形式;商业地产的开发模式 ;万达广场;万达广场第一代产品;第二代产品：2004 年??? 纯商业??? 组合式 特点：（1）选择省会或中心城市布局 （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在 5 万平左右，建筑面积在15 万平左右； （4）主力店一般为 4 家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院； （5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。 案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场;第三代产品：2006 年后??? 多产品??? 综合体 特点：（1）选择省会或中心城市布局 （2）选址在城市副中心或新区的中心； （3）占地面积在 10-20 万平，建筑面积在 40-80 万平， 其中商业规模在15-20万平左右； （4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、 SHOPPING MALL 、商业街区、广场及高尚居住社区等组成； （5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等； （6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式； 案例：宁波万达广场、上海万达广场;万达商业广场前2代产品的优劣势 观察一下各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下： 1、 选址优势：在 15 个万达商业广场中，12 ???建在省会城市或直辖市，3 个建在经济发达的单列市，所有的商业广场都在核心商圈的黄金商业地段。 2、 规模优势：在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 100000 平以上有9个，50000 平左右有6个，在各地都算较大的商业。 3、 商户优势：万达独特的订单式商业为其引来了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流吸引，起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。 4、 政策优势：作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给于较好的政策优惠来吸引万达进驻。前2代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。 从商业地产的角度看，前 2 代产品主要存在以下几个共性问题： 1、 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大 2、 建筑形式单一，购物环境较差 3、 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐 4、 以目的性消费业态为主，商业价值较低 5、 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动 6、 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益 7、 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营 8、 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动 9、 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的