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商业运营 价值下的商业地产设计 主讲人：高栋 2011年11月 1 1 目录 第一章：商业地产的类型 第二章：商业地产的“三张面孔” 第三章：商业地产的难题 第四章：商业地产的模型搭建 第五章：商业地产的设计逻辑 第六章：一个复杂城市综合体的设计解读 3 2 【第一章】 【Section 1】 商业地产的类型 业 地产 商 4 3 商业地产的概念 商业地产的概念理论上没有统一的定义，国外通常有狭义和广义之说: 前者在英文里叫做“Retail Real Estate”，意指用于各种零售、餐饮、休闲等生 活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 后者英文称之为“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”，除此 之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。 “商业” 和 “地产” 在国外是两个名词，商业地产是很中国化的说法。 简单地说，商业地产其实就是整合商业的过程，通过整合各种业态及业 种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足消费需求，实现一站式消费的 商业组合。 5 4 【第二章】 【Section 2】 商业地产的“三张面孔” 房产 基金 商业 6 5 是其中的哪张面孔房产 商业基金 日月光:一个商业案例的背后…… 9 【第五章】 【Section 5】 商业地产的设计逻辑 12 11 1.该不该拿这块地？ —选址的设计关注 13 12 2.阴阳动线 —商业动线设计 14 13 2.商业动线设计 （一） 什么是动线？ 动线定义：建筑学与室内设计的术语之一，意指 内室外移动的点，连接起来就成为动线。 人、车、货在室 区别住宅产品的设计，商业地产设计的一大特点就是在建筑规划设计上， 必须考虑动线设计。 15 14 2.商业动线设计 （五） 动线的设计构成 A. 外部接驳 B. 入口组织 C. 平面动线 D. 垂直动线 E. 后勤动线 五 大 组 成 16 15 案例:英国Bentalls Centre 案例:新加坡ION 21 案例:上海豫城时尚(三益设计 案例:上海国金中心 案例:德国法兰克福火山口购物中心 案例:韩国第七城购物中心,屋顶引入舞台、灌木花园、雕塑花园、健身场、中央喷泉(冬天变为滑冰场,打造一个丰富的屋顶商业空间。 —功能布局设计 —主(次力店设计 5.主（次）力店设计 32 31 6.城市的和唯一的 —商业建筑造型与表皮设计 33 32 6.商业建筑造型与表皮设计 （一） 建筑造型 设计理念 案例：新加坡ION，外形模仿成熟的果园。 34 33 6.商业建筑造型与表皮设计 （二） 建筑表皮 案例：新加坡ION，LED建筑表皮 35 34 6.商业建筑造型与表皮设计 （三） 灯光效果 案例：新加坡乌节路Somerset@313 36 35 案例:香港Mega Box 案例:济南红尚坊 案例:新加坡ION Prada店 案例:日本难波城 案例:香港K11,艺术、人文、自然主题 案例:马来西亚The Mines,室内人造运河 案例:英国伯明翰Selfridges 案例:瑞典克非姆百货商场,星空屋顶 7.商业创新设计 （六） 绿色环保 案例：澳大利亚墨尔本联邦广场 47 46 8.建筑，以人为本 —商业设计的细节和人性化 48 47 【第六章】 【Section 6】 一个复杂城市综合体 的设计解读 49 48