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商业地产知识 投资回报收益 1、投资回报概念 投资回报是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。 2、年回报率的操作形式 投资者年回报率=（预估年租金收益-风险期损失）/商铺售价 =6%~10% 预估年租金收益=预估月租金收益*12个月 风险期损失=月租金*2个月 举例说明 首层****铺 商铺售价100万 预计月租金收益0.7万 预计年租金收益8.4万 风险期损失1.4万 年回报率7%  商业地产的客户 商业地产知识 投资者最关心什么？ 商业地产知识 物业是否能增值 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？ 商业地产知识 背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同 商业地产知识 商业地产知识 影响客户决断的因素 客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。 影响客户决断的因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 项目本身 内在因素 外在因素 客户自身实力、知识、年龄、偏好、…… 其他 （唯一性） 外在因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 开发商 物业、运营公司 发展商 建筑设计公司 实力 信誉 经验 商业地产知识 外在因素 项目本身 硬件 软件 商业地产知识 硬件 软件 地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施 ● ● ● 销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理 ● ● ● 商业地产市场考察内容 介绍项目基本概况的资料：（招商书册、宣传单页等资料的收集） 项目每层业态的分布、组合； 项目的推广方式及营销技巧； 商铺开间、进深的数据调查； 项目优势、亮点的记录； 商铺的销售价格、销售方式、经营方式、物业管理及其他费用的了解； 在经营项目的现状、不足及个人建议的总结； 观察并学习项目销售人员的专业形象、专业水平、技巧等； 富让得（中国）汇金大厦项目组 The End ! THANKS 商业地产知识培训 谢湛 商业地产知识 何为商业地产 什么是商圈 什么是业态 商业地产与住宅的区别 商业地产的内容 商业地产的类型 商业地产的销售模式 商业地产市调内容 商业地产知识 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。 何为商业地产？ 商业地产的概念 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 什么是商圈？ 1、商圈的含义 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。 商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的基础工作。商场在选址时，首先要明确商圈范围，了解服务对象，确定经营范围，评估经营效益，然后确定大致地点和商店规模。 2、商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 主圈 主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内