花园营销策略的形成.pptVIP

福州决策堂房地产顾问有限公司 T：（0591 第一部分：策略依据 市场部分 第二部分：策略目标 本案面临的问题 第三部分：策略形成 解决问题 目录： 第一部分：策略依据 市场部分 案名 地理位置 建筑形态 均价 建筑面积 主推语 锋尚·自由度 潍坊市胜利西街与月河路交汇处 小高层独幢，小户型为主。 3000元/㎡ 自己的空间自由自在 西城名都 胜利西街459号 多层为主，部分小高层。 小高层 2100元/㎡ 98120㎡ 豪宅品质 百姓价格 东方威尼斯 潍坊市青年路与胜利西街交叉口南，白浪河岸。 独幢高层 3300元/㎡ 建筑界的劳斯莱斯 时代国际 潍坊市胜利东街381号潍坊大酒店旁，风筝广场斜对面。 独幢高层写字楼。 7000元/㎡ 时代国际 远见决定影响力 金融街 胜利东街与潍洲路交汇处 复合建筑群 写字楼：3640元/㎡ 公寓： 2510元/㎡ 30万㎡ 精英峰会筑梦场 名都百胜园 胜利西街永安路西口 多层为主，部分小高层。 2500元/㎡ 精致生活新主张 金都家园 胜利西街 一幢多层，一幢高层。 2550元/㎡ 金牌社区 都市典范 海化家园 东风西街608号 多层为主，部分小高层。 2400元/㎡ 11万㎡ 一部真正书写诗意画卷的都市家园。 华实小区 福寿街与永安路交汇段 纯多层 2100元/㎡ 碧水豪庭丽景苑 民生街白浪河西岸 高层 3000元/㎡ 市中心 水岸 公园 观景豪宅 案名 地理位置 建筑形态 均价 建筑面积 主推语 华锦新城 福寿西街潍城区检察院东邻 小高层群落 4000元/㎡ 星光国际 十笏园商业广场旁，白浪河边 独幢小高层 4800元/㎡ 四星级私家产权酒店 帝景湾 东风东街与和平路交叉路口 高层为主，部分多层。 3700/㎡ 永不落幕的水景视觉盛宴 巴黎假日 和平路近福寿街路口 高层建筑 3500元/㎡ 世界河居名宅传奇 顶级元素贵族盛宴 恒易星河 四平路与民生街路口南 复合建筑群落 2680元/㎡ 50万㎡ 泰华领域 胜利大街268号 独幢高层 未定 87000 ㎡ 世界由你 区域 均价 物业费 公摊 建筑形态 奎文区 2800以上 1元以上 30% 高层、小高层 潍城区 2800以下 0.8元以下 15-25% 多层、小高层 区位价格对比： 市场总结 潍坊市整体市场依据白浪河也明显划分两个消费等级与区域，奎文为政治经济中心，潍城在潍坊市民心中地块价值仍存在位置偏远，经济落后的观念； 小高层在奎文区较为接受，并且奎文区现开发项目基本为高层或小高层，这一现场在潍城区恰巧相反，消费者对小高层抗性较大。所以出现潍城区小高层难销，多层变成“皇帝的女儿”； 奎文区是目前潍坊市民住居生活首选，在他们心中，住在奎文才算是住在城里； 潍坊地产行业仍属群雄割据局面，尚未形成行业寡头形态，地产公司行业潜力大； 潍城区地块炒作，升值潜力等消费引导是目前本地块所有项目共同缺乏的功课； 潍城区房产在鸿禧花园的带动下，整体价格出现较大上浮，以2005年为地块价格的风水领，2005――2006年间地块平均价格由1900元/㎡上升到2800元/㎡，特别在2006年下半年最为集中的大面积上浮； 不论奎文还是潍城区，所有楼盘景观大部分仅停留在绿化上的简单操作，景观设计落后； 物业管理服务在潍坊市属新兴行业，由于之前开发入住的项目大部分曝光焦点在于物业管理，所以目前潍坊市民对于物业管理均持有不信任的态度； 潍坊市民除春节大假没有出行看房的习惯外，其他节假日已经成为潍坊市民集中看房的良机； 潍坊大部分项目对于一次性与按揭不同的付款方式采用一刀切的定价，此种方法不利于开发商资金的迅速回笼。 ?第二部分：策略目标 1、置业区域性选择 （消费者对置业选择带有明显的区域偏见，奎文区的人不喜欢在潍城区安家置业） 2、市场对小高层存在抗性，消费者对其抵触 3、前段时间的宣传推广只停留在价格促销上，缺乏鲜明的形象和推广整体性 4、客户认为小高层物业收费过高 （电梯使用费）、电梯使用疑虑（停电） 5、对本案的园林景观建设疑问 6、小高层怎么推？什么时候时机适合开盘、怎么开盘 7、对价格敏感，付款方式 由市场总结结合本案实际状况而知： 本案面临的问题 问题归结： 小高层怎么营销和推广？ 第三部分：策略形成 策略： 引导。 途径： 有效的传播和推广 重新定位包装小高层 项目SWOT分析 消费者分析 项目定位 项目广告语 整合推广攻略 解决过程： 优势： 价格、景