绿城翡翠城翡翠天地商业中心定位报告05102261.pptVIP

目标客户定义： 以翡翠城业主为主，兼顾周边居住人群，其它消费人群为补充。  三阶段客户及客户需求演变 烧烤 项目总体运营策略 如：导示系统及统一店招示意 1.2招商管理流程－－计划 在与绿城发展商达成一致后，招商执行机构就招商任务制定整体计划进程表。 各专业公司，在各自专业范围内，提出相关的工作计划。例如制定阶段性的广告策略、表现主题等； 1.3招商管理流程－执行 通过招商例会、营销例会等综合行会议，达成方向性统一； 以工作单的形式，落实到工作具体执行； 1.4营销管理流程－评估 每周例会 对正在经行的方案、执行进行汇报；对已经执行的工作，进行总结；各方给出评估意见 发展商、以及招商执行机构的相关人员，对方案、执行、总结等进行综合评估，给出相应的专业意见，乃至修改意见、调整意见、推进意见； 会后，以工作单的形式进行落实。 1.5营销管理流程－反馈 会后，招商、营销组织管理机构以《会议记录》落实会上决议，发到各个专业公司与会人员，并签名确认； 随后以具体工作单形式，对招商执行机构工作提出具体的反馈意见。必要时进行小范围的会议式沟通。 政府公关性策略 工商、税收： 由于本案不在杭州市区范围，因此影响许多连锁事业跨区作业，也影响杭州很多商家的扩大经营。仔细了解余杭区相关政策并做出相应预案以便协调使我们现在要下定决心和今后重点研究的工作。 外部配套的再要求 天目山路、02省道现在政策情况户外广告限制较多，制约了项目的对外展示，需要以五常路为核心对周边进行宣传覆盖。 项目外部环境调整建议　　 项目招商实施构想　 招商统筹机制 招商推进 招商策略 招商统筹机制 招商 客服 招商专员 招商专员 招商专员 策划 项目总监/项目总经理 项目 经 理  本司以项目工作组形式，采用项目经理负责制，在小组内各专业人员的共同配合下，项目经理向项目总监及项目总经理负责，与发展商进行营销工作协调、对接，督促媒体、广告公司、制作公司等协作单位工作的推进。 招商统筹机制  招商组织管理者－绿城翡翠城发展商：全程管理 通过联席会议，达成上、中、下战略思想、行动方向的高度统一； 通过书面报告，推动企业最高决策者对招商各个决策方案的审批； 通过工作单、沟通会议等，完成对各专业公司的各项工作的下达、评估与反馈； 通过成品签字，完成对终极结果的管理。 招商执行机构－－ 参与整体招商及推广策略的制定 制定销售现场管理计划，人员培训计划等 把握招商推广主方向，对其它相关合作专业公司就招商和营销角度提出工作指导意见 推进招商工作执行。 宠物诊所 花店 第三阶段业态总结 西餐类： 咖啡厅和西餐结合的餐厅1家 零售类： 房产中介、旅行社、文化用品、服装、鞋包、宠物用品、婴儿用品、珠宝钟表眼镜 玩具、工艺品、家居布艺、数码通信用品 业态布局规划 业态规划原则： 满足客户阶段性需求 进驻业态应与客户需求相符合，有利于催熟居住氛围，提升生活品质。 提高顾客消费率 通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，延长顾客停留时间，最大限度地刺激消费者的购买欲望 积聚人气，形成商业氛围 合理利用业态布局来聚集人气，充分发挥主力店的核心商业功能，带动周边上铺的经营。 价值最大化原则 通过合理的商业布局，使整体商业经营价值达到最大化 适合物业功能 业态布局与项目物业的实际规划情况相吻合。 H区业态布局　　 一层业态规划布局建议： S总=988.66㎡ 总共可安排两家。 必要性业态，对位置敏感性较高。 一、二层总建筑面积约为700方，厨房面积一般为170-180方之间。 S总=4416.96㎡ S运动场馆=2830.92㎡ B区一层业态布局建议　　 社区单纯书店生存能力较弱，音响与书店相结合。 良好的硬件环境可以使运动主题打造更专业、充分。足浴、棋牌、大型美容可以作为运动健康休闲的良好补充。 Ｂ S总=3950.97㎡ S运动场馆=3087.89㎡ B区二层业态布局建议　　 美容行业需考虑外部品牌标志摆放位置，预留排水管道口。 此区域中间无隔断，可以按照商家要求进行分割。 此区域中间无隔断，可以按照商家要求进行分割。 B区三层业态布局建议　　 S总=847.08㎡ C区一层业态布局建议　　 S总=230㎡ 此区现属非必要性业态区，内街商业中心前期招商条件差，在后期可以作为商业发展区、人气核心区。 Ｃ D区一层业态布局建议　　 S总=573.24㎡ 满足业主基本生活需求。 分割型布局，适合小业态入住，前期人气未聚集的情况下，经营困难。后期发展可带动整个商业氛围。 Ｄ E区一层业态布局建议　　 S总=333.06㎡ 总共设置2家，共100方。 与D区类似，属于必要性商业，需人气烘托商业氛围。 E 人流动线 必须型业态 自