天津中信珺台营销策略页.pptxVIP

倒叙目标一、 营销目标： 1、打造2010年市场绝对明星项目！ 2、实现中信品牌的成功落地！二、销售目标： 1、全年完成5亿销售额； 2、实现80%回款率；当梦想照进现实…… 缺乏高端住宅根基的项目所在地；尚待开发没有规划利好的陌生片区；未被深入了解的品牌……怎样发现优势，寻找机会，走出一条成功的道路……思 维导 图Chapter 1 发现成功的线索在大势中找线索……1、 宏观大势2、 中观市场Chapter 2 寻找成功的路径在线索中找规律…… 1、项目价值梳理 2、项目定位Chapter 3 走向成功的大道在尝试中找成功……1、前车之鉴2、营销策略3、推售执行第一部分 发现成功的线索宏观大势中观市场从现有的市场表现中，看未来的市场基础，从现在的线索中，找到未来的趋势所在。 宏观政策和市场The Strategical Problemsof the Marketing 看基础 : 国内经济已经复苏，明年经济稳步增长已成定局MACRO ECONOMY数据来源：国家统计局看基础 : 国内市场对房地产信心已经恢复，市场进入上行阶段一、成交量：全国总体商品房销售仍在加速，大部城市同比增幅巨大1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%，增速比上月提高了3.6个百分点，表明10月成交量增速仍在加快。从城市来看，大部分城市成交量都较去年同期有大幅上升，其中北京、上海、重庆、成都、郑州、天津、长沙、西安的增幅普遍都在100%以上，而深圳、东莞、佛山等珠三角城市成交量在飙升之后，出现一定程度的回落，同比增幅开始收窄。MACRO ECONOMY二、开发商：金融环境宽松，销售回款猛增，现金充裕看基础 : 各个融资渠道大门重新开启，扩大投资具备基础条件2009年中国房企融资总额调查表（1-15名）序号房企名称融资方式融资总额（亿元）1万科银行授信500亿、增发集资金112亿6122绿地银行授信174亿、银行授信300亿4743金地集团定向增发募集资金40.97亿、银行授信300亿、信托100亿440.974SOHO中国银行授信200亿、银行授信100亿、可换股债券28亿港元324.645方兴地产配股融资27.08亿港元、配股融资11.49亿港元、银行授信45亿、银行授信200亿278.946泛海建设公司债32亿、银行授信200亿2327龙湖银行授信180亿、发行公司债14亿1948富力公司债55亿、公司债60亿1159首创置业公司债10亿、银行授信100亿11010保利发行公司债13亿、配股集资15.7亿港元、定向增发募集78亿104.811绿城银行授信100亿10012金融街公司债56亿5613北京金隅IPO募集资金59.5亿港元52.314恒大IPO募集资金56.53亿港元49.7415招商地产定向增发融资50亿50截至11月6号，60余家房企融资总额达约4000亿元人民币。其中前15家房企融资总额超3000亿元人民币，占总融资80%左右。此现象加速了行业洗牌，导致强者恒强，赢者通吃。第四季度有近30家房企排队上市。大部份融资将用于土地市场，抢地的现象暂时还不会平息。MACRO ECONOMYMACRO ECONOMY看趋势 : 政策动作与房地产行业相比，调整滞后，周期较短，收紧趋势已现。看趋势 :供求关系未来中短期供给乏力，中长期供给加速回升，明年下半年将迎来新房上市潮。MACRO ECONOMY未来宏观市场预测的总体结论政策调整风险加大，明年市场可能面临政策变数。1明年下半年供应潮将会出现，面临潜在的竞争压力。2第一部分 发现成功的线索宏观大势中观市场锁定市内六区和新四区VIEW OF THE MARKET1、2010年天津市场的供求关系如何？2、供应结构梯次如何？有什么变化和启示？3、结论市内六区供应存在一定的缺口，可能会出现供不应求的局面环城四区供应量较大，产品丰富由于城市土地的稀缺，2010年城市中供应出现结构性失调机会点：环线内主流改善和刚性需求供应缺失325万㎡320万㎡255万㎡127万㎡看供应量 :环线内市场供需关系比较紧张，供应分散不成规模从该图标中可以预测，市内六区2010年均需求量约在300万㎡备注：由于2008年、2009年成交量存在很大经济和政策因素影响性，取2006年、2007年作为正常成交量标准。VIEW OF THE MARKET2010年环线内在售项目供应量（万㎡）序号项目名称住宅总货量（万㎡）序号项目名称住宅总货量（万㎡）1世纪都会1810中天首府62津湾广场2411富力津门湖103环球金融中心3012天鹅湖24仁恒海河广场27.3613水岸公馆3期135钻石山1514万达广场156融创西康路项目615招商靖江路87博智大沽路项目616远洋二期88香港建