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青岛理工大学 关于江苏近十年房地产市场发展趋势 分析报告 土地资源管理?11?级?1?班 刘兴强 2013/4/29 近几年来，江苏房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，经 历了一个从小到大、从弱到强的发展过程，总体上呈现持续、稳定、快速 发展的格局，成为推动全省国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。 今年以来，面对宏观调控的新形势，江苏房地产业仍保持了去年以来的良 好发展态势，但在发展过程中也出现了一些新情况和新问题。如何进一步 加强对房地产市场的引导、规范和管理，主动顺应宏观调控，及时调整发 展战略，研究和解决发展过程中存在的问题，是保持江苏省房地产市场又 好又快发展的关键。 一、近年来江苏房地产业发展的简要回顾 “十五”以来，全省国民经济持续快速发展，经济国际化、新型工 业化和城市化进程不断加快，居民收入、消费水平和消费需求稳步提高， 共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，也为江苏省房地产业持续快 速的发展提供了广阔的市场空间。 （一）房地产开发投资快速增长，投资总量已居全国首位 从?2001?年到?2006?年，江苏房地产投资年均增长率达到了?35.8%，总 体上呈现出一种快速增长的良好发展态势。“十五”开局之年，江苏省房 地产开发投资增速平缓，2001?年完成开发投资?411.84?亿元，比?2000?年增 长?15.3％；从?2002?年开始，江苏省房地产增势迅猛，当年完成开发投资 544.71?亿元，比上年增长?32.3％；2003?年完成开发投资?809.18?亿元，比 上年增长?48.7％；2004?年完成开发投资?1269.78?亿元，比上年增长 50.3％，达到“十五”期间的顶峰；2005?年国家出台了稳定房价的政策 （“国八条”），江苏省房地产投资增速大幅回落，当年完成投资?1526.9 亿元，比上年增长?20.2％；2006?年江苏房地产开发投资承接了?2005?年的 增长趋势，月度之间的波动相对这两年为最小，未出现反弹或继续跌落的 迹象，全年完成开发投资?1901.01?亿元，比上年增长?23.0％，房地产投资 呈现平稳较快增长态势，实现了“十一五”开局的又好又快发展。2007?年， 在国家继续加强宏观调控的新形势下，江苏房地产开发投资继续在高位运行，投资总 量继续保持领先，增速高于全国平均水平。2007?年?1-12?月累计，全国房地产投资共 完成?25279.65?亿元，同比增长?30.2%，其中住宅投资完成?18010.25?亿元，同比增长 32.1%，江苏商品房投资完成额位居全国第一。 　 　由于近年来江苏房地产开发投资快速增长，使其在全国的投资总量位次 迅速提升。2002?年在各省（市、区）列第五位，比第一位北京市（1117.44 亿元）低?572.74?亿元；2003?年上升到第四位，比第一位广东省（1209.92 亿元）低?400.75?亿元；2004?年仍居第四位，但与第一位北京市（1473.29 亿元）的差距缩小到?203.51?亿元；2005?年江苏省在全国的位次由四进一； 2006?年江苏省房地产开发投资仍居全国首位。 （二）商品房销售持续旺盛，价格持续攀升 　　1、从商品房销售面积看，2001?年～2006?年商品房销售面积增速均保 持在两位数，2001?年商品房销售面积为?1793.96?万平方米，比上年增长 11.6％，2002?年销售面积为?2294.16?万平方米，增幅达到?27.9％。2004?年、 2005?年销售面积增速分别为?15.5%和?15.2％，2006?年全省商品房销售面积 为?5929?万平方米，比上年增长?17.4％。从商品房类型看，商品住宅的销售 一直是商品房销售的主体，其所占比重一直保持在?85％以上。 　　2、从商品房销售额看，商品房销售额的增速快于商品房销售面积的增 长速度。其中，最低的?2001?年增幅也达到了?23.1％，最高为?2004?年，达 到?42.1％，2005?年增幅也高达?36.9％，2004?和?2005?这两年的销售额增速 是销售面积增速的两倍多，2006?年商品房的销售额比上年增长?24.2％，增 幅明显高于同期销售面积（增长?17.4%）的增幅。销售额的增长快于销售面 积的增长，意味着商品房销售价格的增长，销售额的高速增长从另一角度 也可反映全省商品房价格的上涨情况。 　　3、从商品房销售价格（指全省销售均价，下同）看，近年来价格呈节 节攀升之势。从?2001?年到?2005?年，除了?2002?年的增速为?5.9％，其他年 份的增速都在两位数，2001?年上涨了?10.3％，涨幅最高的年份是?2004?年 达到?23.0％，2005?年国家出台“国八条”后，房价涨幅有所回落，2005?年 末为?18.