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WORD格式 专业资料整理 当前房地产评估行业问题及对策分析 我国房地产估价行业经过二十几年的发展， 从无到有，现在已经成为了一个富有生命力的行业。 目前，全国共有五万多人取得房地产估价师执业资格， 四万六千多人成为注册房地产估价师， 房地产估价机构五千五百多家， 行业规模逐年扩大。房地产评估公司的业务范围也从单一的房地产交易评估发展到涉及房地产 抵押、保险、征收、司法诉讼及企业的合资、 股份制改组、破产清算、土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动， 这使得房地产评估行业在我国市场经济中的重要作用越来越明显。 在这二十几年里， 房地产估价行业为我国的经济发展做了不少的贡献，但是因为我国房地产估价行业起步晚及我国的特殊国情等原因， 致使我国的房地产估价行业还存在不少问题有待解决。 当前我国房地产估价模型 我国房地产估价中基本的三大估价方法依次是市场比较法、收益法、成本法。 市场比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法 [1] 。市场比较法的计算公式为估价对象价格＝可比实例价格 ×交易日期修正系数×交易情况修正系数 ×房地产个别因素修正系数 ×房地产区域因素修正系数。 收益法是指预计估价对象未来的正常净收益， 选用适当的资本化率将其折现 到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 [1] 。收益法的基本公式为 P＝A/R×[1-1/ （ 1+R） n] ，式中： P：房地产价格， A ：房地产年净收益， R：资本化率， n：收益年限。 成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格， 扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 [1] 。成本法的基本公式为估价对象价值＝建筑物价值 +土地价值。 当前房地产评估行业问题 2.1 相关的法律法规不健全 在我国评估行业、 会计行业及律师行业被称为三大经济鉴证类中介服务行业， 会 计行业早在 1994 年 1 月 1 日就颁布了 《注册会计师法》，律师行业也早在 1997 年 1 月 1 日就颁布了《律师法》在国外，韩国有《财产鉴定评价法》 、美 国有 《不动产评估改革法 》、日本有 《不动产鉴定评价法》等。但是，至今我国的估价行业还没有一部专门关于估价行业的法律， 目前，我国只有一部 《城市房地产管理法》，其中只仅仅规定了实行房地产价格评估制度和房地产价格评估 人员资格认证制度， 虽然房地产估价行业又以这部法律为基础， 分别确立了《房地产估价机构管理办法》 、《注册房地产估价师管理办法》 、《房地产估价规范》 等具体的规范制度，但这些规范制度只是对估价人员和房地产估价机构的管理进行 了简单的规定，而没有制定出具 体的实施细则，对不同估价目的的房地产评估都没有明确的针对性， 如征税评估、企业改制评估。 2.2 房地产评估从业人员素质有待提高 随着我国房地产行业的飞速发展，工程造价与房地产估价行业都快速发展起来，我国很多高等院校都增设了工程造价这个专业， 充分保障了工程造价行业对该类人才的需求，但是，现在依然只有少数的高等院校开设了房地产估价这个专业，我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏 专门的、针对性的培养教育， 致使房地产估价行业专业性人才缺失， 人才的短缺导致现在房地产估价行业从业人员很大一部分是非房地产估价专业毕业的大学 生。此外，现在我国注册建造师有注册一级建造师和注册二级建造师、 会计行业有初级会计师、 中级会计师和高级会计师等多个级别， 而注册房地产估价师的级别设置单一，只有注册房地产估价师一个级别， 这使得注册房地产估价师不会不断地进行专业方面的学习和深造。 另外，现在的注册房地产估价师的继续教育制度是必修课学时需要参加继续教育培训取得， 选修课原则上采取非集中面授方式，学时通过参加网络继续教育方式取得， 但是我国注册房地产估价师的继续教育的管理力度不足， 导致房地产估价师的继续教育已经流于形式， 现在普遍存在由一些房地产评估机构里面的行政人员和业务员代替房地产估价师参加继续教育的 现象。以上的现状都使得房地产估价从业人员的素质参差不齐，素质有待提高。 2.3 房地产评估行业监管力度不够 虽然房地产估价学会的确制定了相关操作规范和原则， 但是缺少实质性的约束力。由于房地产估价行业的监管力度不够， 导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等，此外，还导致了普遍存 在一些非估价行业从业人员考取了注册房地产估价师资格证书之后把证书挂靠到估价机构的现象， 致使目前有很多房地产估价机构里面的专职注册房地产估价师屈指可数。 2.4 评估机构之间存在恶性竞争 房地产估价行业监管力度的不够， 也直接导致了评估机构之间普遍存在恶