南昌中航国际广场甲级写字楼四星酒店营销推广策划房地产开发市场营销策划方案.pptxVIP

04和05的对话2007年——写字楼骤热年增加10.12万m2，加03年余量，总面积达15.21万m2 其中西工新投放9.6万m2，占新投放面积的95.06%消化7.94万m2，消化率比03年增长1.6倍，以消化现楼为主西工平均成交价2334元/m2，下跌6.5%，供大于求形势更突出专业纯商务写字楼成为新宠2008年——？新投入加08年未消化的，总投放量预计达22万m2以上市场要求全面升级，地段、配套、管理、服务成为看点西工供大于求状况仍将存在相当时间差异化竞争成生存之道写字楼白热年写字楼太多了，挑花眼了地头前景也要考虑买写字楼一定要地段好点的地头前景好也行啊买写字楼一定要地段好点的写字楼太多了，挑花眼了对了，价格怎么样啊？对了，价格怎么样啊？等交楼？买现楼？什么时候能交楼？物业管理怎么样？费用贵不贵？再送点优惠我才买！空间要好用，办公环境要舒服物业管理怎么样？费用贵不贵？再送点优惠吧！空间要好用，办公环境要舒服再听听市场的声音我们怎么办 在20多个写字楼项目包围的情况下，我们要破浪而出，注定不能走寻常路！ 非常之路逆流而上产品分析买家分析对手分析营销策略联合推广销售手段家底盘点地段第一印象门户交通，江畔地标，一线江景 中航国际广场嘈杂现状环境不好，商务气氛不浓 紧挨周边末拆迁房屋,短期环境欠佳但是，这仅是现状和表象现在,用一双慧眼,发现深藏在不利因素后的有利形势本 案CBD中央商务带CBD滨江风光带老城区第三只眼看地段[脚睬2只‘船’] [3带3轴]3带：红谷滩——红谷滩CBD分布带、滨江高尚居住带·产业带红谷滩——新城区3轴：CBD、红谷滩新城区中轴红谷滩第一道——丰和大道新老城交替第一桥——八一大桥在这个地段，什么样的建筑座落特 点一道亮丽风景，标志性明显。在雄伟的八一大桥西侧，没人这样醒目总平面图规模中等，密度较高车位少不过，三重立体生态绿化，成为不俗的亮点总建筑面积442971m2其中地上建筑面积38971m2商场10771m2办公28200m2地下建筑面积4000m2建筑占地面积3897m2容积率6.24建筑密度56.6%绿地率37%总停车数87辆挖掘一下优势123好处滨江风情，第一个立体绿化纯写字楼红谷滩新区，老城区两区中央红谷滩门户，滨江级超5A写字楼也发现一些问题1项目北侧环境不佳放在区域发展大势中去说位置外部环境减分用现场包装来解决从产品细节（如双层中空玻璃）硬件投入上解决主架桥噪音影响大开间分量重要在买家寻找方面下足工夫423营 销5配置有些问题产品优化弥补规划改进 现状不佳 写字楼需求增长生态纯办公环境建筑外观亮点鲜明位置外部环境差区域发展大势 专业写字楼受宠写字楼货量巨大负荷：大开间分量重买家消费力产品优化——6个1“工程”功能/形象加分品质/形象加分做1些广场景观搞1个空中园林将广场做精，如旱喷泉等顶楼天台种风情植物、树木，塑造卖点配套/服务加分划1个商务配套区品质/形象加分建1个现代大堂在6层，划一个商务配套多功能厅，满足打字、复印、票务服务、会议室等必要功能挑高５.４米，品质加分效果极大品质加分做1些人性细节暖气接入，中空隔音隔热玻璃、高速电梯、单反采光玻璃品质/形象加分加1个层高卖点将顶层做成3.５米以上，超出富地3.3米标准层高，和华源3.4米，成为宣传中的一个卖点。一方面以层高吸引大牌公司进驻，一方面也可以封杀后来者。产品分析买家分析对手分析营销策略联合推广销售手段买家“海洋”有多深？从动机上划分 1第1主力买家：投资型期楼阶段，主要吸引的是投资型客户以数码大厦为例，可作为参考依据——该类买家占买家总数60%以上消化的房源主要在130m2以下户型，70m2左右及更小户型销售最旺2第2主力买家：自用型购买力集中在准现楼、现楼阶段该类占买家总数20-30%左右选择户型不限，对大开间消化能力强整层、半层、多套购买的主力人群3非主力买家：自用兼投资型占买家的10-20%左右属于最挑剔的人群主力买家在哪里投资型买家地理分布东湖区、西湖区、青山湖区等购买力比较强的的区域自用型买家地理分布东湖区为主，主要分布在东湖区及西湖区一带红谷滩也会有少部分买家其他区域的机会很小主力买家是干什么的投资型买家行业分布行业不限，集中在高收入行业，如生意人、律师、白领等等自用型买家行业分布生意人附近的装饰公司、家居行业贸易、咨询、IT、传媒、广告行业的公司或老板周围的个体型散客外地来洛的大牌实力公司他们关心的问题地段/前景品质核心是升值与回报这是在前期决定购买意图的前提价格/优惠这是促成购买决心的关键因素交楼/服务其他这是后期决定购买信心的影响因素买家分析产品分析对手分析营销策略联合推广销售手段谁在干扰我们对手是谁？泛泛来说，红谷滩，老城区的所有写字楼、公寓项目都可能是我们的对手写字楼直接竞争公寓分流客户诸多对手中