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青岛国际服装城招商策划方案 2007-10-24 第一部分：招商策略 招商策略：立足山东、面向全国、走向国际 以青岛为重点，在确保山东地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门 安排出?20％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产 品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM?等现代化通讯手 段进行招商。效果理想的情况下，在保证青岛地区及山东境内招商指标的同时， 随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配 招商的前期阶段，招商的比例计划为：青岛地区及山东境内招商占?40％左右； 外地招商占?40％左右；国际招商占?15％左右；预留出?5％的比例，作为机动或 炒作。 其中：山东地区招商所占比例不得超出整体的?50％；外地招商、国际招商的比 例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况， 如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如?10％）。这样后期可通过保 留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下， 通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：招商付款方式 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式： 1、一次性交纳?3?年的租金。从第四年起租金递增?5％；第五年租金递增?6％； 第六年租金递增?7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的?20％。 2、首期交纳?5?年租金的?30％，正式开业前再交齐?5?年租金全款。从第六年起租 金递增?5％；第七年递增?6％；第八年递增?7％；总体递增比例不超过?20％。可 签定租约合同期为?20?年。 首期就一次性交纳?5?年租金。可获得?6?年实际使用权的优惠政策。从第七年起 租金递增?6％；第八年递增?7％，总体递增比例不超过?20％。除享受以上优惠政 策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳?10?年租金的?30％，入驻前交齐?10?年租金全款。可获得?12?年实际 使用权的优惠政策。可签定租约合同期为?20?年。如?10?年租金在首期就一次性 交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 二、租金交纳及优惠政策?2（备选方案）： 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交纳?5?年租金。可获得赠送?6?个月无偿使用权的优惠政策。从第 七年起（含第?6?年后半年）租金递增?6％；第八年递增?7％，总体递增比例不超 过?20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳?10?年租金的?30％，入驻前交齐?10?年租金全款。可获得?11?年实际 使用权的优惠政策。可签定租约合同期为?20?年。如?10?年租金在首期就一次性 交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 三、分析（略） 四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由： 考虑到项目的招商不但要符合商城的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收， 并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，对将来的公司发展极其有 利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛） ，达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极 小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生 丝毫损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是 为了尽量引导商户去选择?5?年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益 将在附上的经济分析（略）内容中计算出具体的数据体现。 第四部分：招商费用预算 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等 项，总费用预计在?5500?万－6000?万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而 广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会 进行灵活调整削减。 第五部分：商品结构定位（略） 第六部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 一、招商准备工作（只针对配合招商部分）： 1、完成项目名称注册、以及项目标志等的?CI?设计并注册。 2、注册中文及英文的国内域名（.）及国际域名（.com）。 3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。 4、完成设计制作青岛国际服装城的招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及 内部结构图。 5、完成设计制作项目效果图的?POP，3D?资料光盘。 6、完成设计制作青岛国际服装城的主体、各分体剖面模型沙盘。 7、完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配。 8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。 9、确定公司组织机构和部门设置。 10、招商处的筹建。 11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。 12、制定商户准入标准、条件、和招商规则。 13、制定