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住宅价格表的制作南昌尚美佳 · 策划部 二0一四年三月一、定价目标二、定价策略三、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤四、价格审核（重点）五、价格统计六、定价说明书七、实例演示内 容 导 航代理商定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快D卖晒收钱现在穷啊！！房子都买不起了！尚美佳你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完客户发展商目 标快速、均衡、销售控制合理的价位定价方法取得发展商认同一、定价目标二、定价策略三、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤四、价格审核（重点）五、价格统计六、定价说明书七、实例演示内 容 导 航第一步、宏观大势分析第二步、竞品价格及销售情况分析第三步、产品点对点分析第四步、认筹客户心理价位修正第五步、通过权重比推导出核心均价一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内 容 导 航原 理 销售总额折前×综合折扣 实收均价= 总建筑面积 ∑单价折前×单位建筑面积 ×综合折扣 = 总建筑面积 单价折后单价折前= 综合折扣注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积3种常用的方法方法一、水平差±层差法（入门推荐）单价折后=水平差（东西差）+楼层差（通过每一层的垂直差得出每层差价） +基准价+附加值总价折后=单价折后×户型面积此作价方式是适用大多数项目的入门级技巧方法二、水平系数±层差法单价折后=总价÷建筑面积 =（总价不考虑赠送面积+总价赠送面积） ÷建筑面积 =（单价不考虑赠送面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰]×建筑面积 +单价赠送面积×赠送面积} ÷建筑面积 或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强方法三、系数修正法（终极推荐）借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数 单价=均价×综合系数 =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数） =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数） ×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理参数释义均价—— 项目要实现的均价。水平系数—— 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。折算率——反映赠送面积的可利用价值性。实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内 容 导 航水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照\通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整水平系数方法一：直接取系数评价：系数取值和调整繁锁方法二：各因素的价格差幅×分值（推荐）水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100操作：以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分5个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；打分标准好9-10分较好7-8分一般5-6分较差3-4分差1-2分四大水平因素重要性噪声朝向景观普通住宅高档住宅户