房地产估价报告_分片市场分析样板.docVIP

.. .. .. 专业技术资料 第一部分 市场分析参考文本 北京市房地产市场分析 北京市房地产市场综合分析 1、房地产开发投资大幅回升，并呈快速增长态势 2009年，在政府主导土地储备投资的带动下，北京市房地产开发投资大幅回升，从6月份开始，投资增速由负转正，全年共完成开发投资额2337.7亿元，比上年增加429亿元，增长22.5%。总体来看，我市房地产开发投资经历了下降、恢复、增长、放缓四个主要阶段。其中一季度完成开发投资220.1亿元，比上年同季下降30.2%，二季度完成681.7亿元，同比增长42.3%，三季度投资高速增长，完成872.3亿元，同比增长1.5倍，四季度随着政策的调控，房地产投资略有下降，共完成563.6亿元。 2、房地产建设规模逐步恢复，市场供给高于上年水平 从全年趋势来看，随着房地产市场的不断回暖，北京市商品房施工面积和新开工面积降幅均稳步缩小，市场供给低迷状态不断得到改善。截至12月底，北京市商品房施工面积为9719.1万平方米，比上年末下降2.9%。商品房新开工面积为2246.6万平方米，比上年下降3.9%，降幅比1-11月缩小14.4个百分点。2009年，北京市商品房竣工面积为2678.6万平方米，比上年增长4.7%。 3、商品房销售市场需求旺盛，现房空置面积大大减少 2009年，随着国家一系列购房优惠政策的实施，较大程度地刺激了消费者住房自住型需求和改善型需求的释放，在住宅需求的带动下北京市商品房销售市场日趋活跃。全年共销售商品房2362.3万平方米，比上年增长76.9%。 受市场销售火热等因素影响，2009年以来，北京市商品房（现房）空置面积呈逐步下降趋势。截至12月底，全市商品房空置面积为1351.4万平方米，比上年末减少86.9万平方米，减少6%。 4、房地产企业开发项目本年到位资金全面增长 2009年，北京市房地产开发企业本年资金来源呈全面增长态势，共到位资金6129.8亿元，比上年增长84.5%。其中金融贷款增长最快，为2367.8亿元，比上年增长1.7倍。自筹资金为1026.8亿元，同比增长10.2%。受销售市场交易量大幅增长的影响，全年定金及预收款快速增加，为1663.6亿元，同比增长80.3%。 区域房地产市场分析 1、房地产开发投资呈低开高走态势，比重上升　　2009年年初丰台区房地产开发增速比上年同期下降45.4%，低位开局。8月份，房地产开发投资增速首现正增长3.4%，11月达到最高位35.6%后,有所回落。到年底，完成投资149.4亿元，比上年同期增长24.2%，比11月份缩小11.4个百分点。房地产开发投资总量居全市第6位，增速居第12位。　　2009年初，丰台区房地产开发投资占全区固定资产投资的比重为25.7%，随着投资量增加，房地产开发投资所占比重在20%-40%区间运行，到年底达到38.4%，比上月提高1.2个百分点，但比去年同期减少0.9个百分点。　　2、商品房施工规模比上年同期略降　　2009年丰台区房屋施工面积895.6万平方米，比上年同期下降5.6%，是今年降幅的最低点。除10月份和12月份外,其他月份均是正增长。其中住宅施工面积505.9万平方米，比上年同期下降3.6%，首次出现负增长。房屋新开工面积237.6万平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比上月扩大2.6个百分点。　 3、商品房销售与上年同期持平　　2009年丰台区商品房销售面积150.9万平方米，比上年同期增长1.5%。其中住宅销售面积121.8万平方米，比上年同期增长2.7%，占商品房销售面积的80.6%。　　实现商品房销售额200.4亿元，比上年同期增长45.8%，其中住宅165.9亿元，比上年同期增长57.4%。商品房空置面积129.1万平方米，比上年同期下降6%，其中住宅空置面积28.2万平方米，比上年同期下降50.4%。 细分房地产市场分析 1、土地市场 （1）土地供应放量 根据北京市土地储备中心的数据，截止2009年12月31日，已成交和正在交易土地合计为251宗、土地面积为1994万平方米、规划建筑面积为2397万平方米，与2008年同期相比分别增加了78%、 第四季度成交土地55宗，比上一季度减少了26宗；成交的土地面积为641万平方米、规划建筑面积为661万平方米，与上一季度相比分别减少了7%和20%。2009年月均成交土地21宗，土地面积达163万平方米，与去年同期相比分别增加了91%和43%；第四季度月均土地成交宗数为18宗，比上一季度减少了9宗，月均成交土地面积为214万平方米，比上一季度下降了7%。 图 SEQ 图2- \* ARABIC 1 2009年各月份土地交易情况 （2）中心城区土地供给下降，土地供应郊区化趋势明