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建筑物区分所有权纠纷司法解释对房地产开发经营的影响颜雪明2009.7.20 主要内容一、业主与其他使用人二、“专有部分”与“专有部分的组成部分”三、车位权属与处分规则四、规划报建对所有权的影响五、共有部分及其合理利用六、配套设施的所有权归属七、业主表决权的计算八、法院判断物权归属的法律依据一、业主与其他使用人?物权法第九条： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现实情况是购买了商品房后不登记的相当普遍。购房人不愿办理登记的情形： 1、出现实测面积争议，不愿补交房款； 2、出现质量争议或者交付纠纷，要求赔偿或退房； 3、按揭贷款，办了证也要押在银行； 4、政策变化，契税调高； 5、自身忙，而登记机关又是行政化和低效率。解释从实际出发，将业主分为两个层次：“应当认定为”与“可以认定为”，解决了实务中的具体问题。区分所有解释： 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 ? 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 “可以认定为业主”的两个条件： 1）从开发商处购买； 2）已经合法占有。 二手房买主不在此列，意在促进买受人尽快办理登记。 一 业主与其他使用人小区居住人的不同法律地位 区分所有解释第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。 ? 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 从对不动产的权利角度看，住宅小区中的居住人应当分为四个层面： 业主：产权登记人或合同中的买受人； 非业主共有人：与产权人因约定或法定而存在共有关系的人； 承租人：与业主有租赁合同关系的人； 使用人：业主与承租人以外的合法占有使用房屋的人，包括业主的子女、非业主的配偶及其他同住的亲属、借用人。 业主与使用人的不同权利：诉权、知情权、监督权、表决权 合同权利： “业主子女平价入读幼儿园或者名校”；“业主有权无偿使用会所”；“小区开通业主免费班车”。物业要注意其无权代理行为。一、业主与其他使用人二、“专有部分”与“专有部分的组成部分”? 《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 现状：专有的不登记，登记的不专有。以登记认定专有无异于刻舟求剑。 王泽鉴《民法物权 通则?所有权》：“基于区分所有建筑物专有部分的物权性，应认为其须兼具构造上及使用上的独立性。” 王利明《中国民法典草案建议稿》第811条：“专有部分是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权标的的建筑物部分。” 根据以上学说，专有部分三要件是：构造上的独立性、使用上的独立性、可以单独作为所有权的标的。 构造上的独立性，应是法律意义上的，以使用时能够区分为满足； 使用上的独立性，应是指该使用价值与其它专有部分的使用价值相互之间没有必然的联系或依赖性； 可单独作为所有权标的，应是指符合交易习惯，不违反法律强制性规定。 二 ﹃专有部分﹄ 与﹃专有部分的组成部分﹄ 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： ? （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； ? （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； ? （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 ? 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 ? 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 万科专利户型——户户带露台的房子二 ﹃专有部分﹄ 与﹃专有部分的组成部分﹄解释第二条明确了： 具有构造上和利用上的独立性、能够登记，是认定专有部分的条件； 车位、摊位等特定空间是专有部分； 不具备专用三条件的“露台等”，在“合法+约定”条件下，可以成为专有部分的组成部分。本条的重大意义： 回答了实务中争论不休的问题； 贯彻了物权法“物尽其用”的宗旨； 坚持了制造者是原始所有权人的原则； 有利于保护财产秩序与所有权的稳定。 三、车位权属与处分规则2008.3月内部征求意见稿： 第二条 物权法第七十四条第一款规定的“应当首先满足业主的需要”，是指开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库，但业主在购买房屋时已经受赠的除外。 开发商违反前款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与、或者出租等方式