北京亚澜湾别墅豪宅项目营销策划提案-伟业.ppt

前言 我们目标 重新树立项目中国十大豪宅品牌 2006年底以前完成剩余房产80％的销售率 市场分析 市场分析 市场分析 项目分析 ■ 透视现状 ■产品解析 ■销售现状问题解析 密云别墅项目为什么卖的动？ 应该感谢亚澜湾!!!! ▏当时间在流逝，我们损失的是什么？ 客群的流失 资金损失的利息 维护费用 项目口碑 亚澜湾在地产界品牌价值的流失 …… 项目分析 ■ 透视现状 ■产品解析 ■销售现状问题解析 外立面破旧，有缺损； 户型面积同质化严重，选择性小多集中在400平米左右； 地下室计入销售面积； 沿湖户型亲水性设计不到位； 公建过于分散； 户型南向采光不合理，车库占用南向面积； 产品细节粗糙； 需要有明确的主题 项目分析 ■透视现状 ■产品解析 ■销售现状问题解析 项目核心卖点没有表述清晰； 推广手段过于单一； 销售说辞没有引导； 销售现场气氛冷清； 物理管理缺少专业度 ； 保安整体素质与项目形象不符 ； 样板间缺少物业服务人员 ； 客群深度 家庭资产背景是最富有的。他们是商界精英、金融大鄂、社会要员，属于客户金字塔顶端人士。 他们是一个成功的财富阶层，具备雄厚的资产，但是由于对本项目较远的车程距离,不成熟的区域市场的不认可,加之周边项目的低价位,让他们已经形成了远低于本项目现行价格的心理价位,因此他们对价格因素的敏感度相对较高。 具有体面的职业特征。他们从事的行业对个人素质要求较高，从事的多是智慧型工作，如外资企业高级职员、大型企业高层管理人员、自由职业者、私营企业主等。 追求理想化的生活方式。他们是企业的关键核心层。这决定了他们的工作压力相对较小，工作之余的休息时间比较容易保证，他们具备追求理想化生活方式的意识基础和实现理想化生活方式的客观条件。 对产品感性化认同、对价格理性化认同。他们强调居家的情调、生活的情趣、追求消费的品质和质量。 有创作性、思想性空间需求。他们可能是自由职业者，他们思路开放，生活方式与普通人循规蹈矩的生活差异较大。对他们来讲精神追求从某种意义上要重于追求。他们是思想上敏感的一群人。 重视家庭感。他们的感性认识强烈，事业的成功使他们更加珍视家庭的幸福指数，他们是社会的顶层，他们有机会看到社会的整个层面，他们会因此而变得比社会的任何其他层次都敏感。他们更需要家庭的关爱和亲情的呵护。他们更重视家庭感。 追求超前的高品质生活水准。他们的物质基础无法满足现阶段享受高品质生活的需求，较高的个人素质对生活质量、生命意义的理想化追求，使他们拥有强烈的超前意识，超前意识是他们身上非常明显的特质。 1、追求贵族式的阶层化区隔，不愿被人窥视，不愿被人打扰。 2、他们购买的并非是建筑本身，而是建筑里的生活。 3、永远不想成为空间的附属物，强调个性化，强调自我，拒绝盲目接受。 4、期待空间的不断延伸，渴望私人化、领地化的奢侈。 5、以一种极为活跃的心态看待空间功能的界定。 6、期望个人价值在空间内得到不断地认定 1、企业的私营企业主。 2、外资企业高级管理人员。 3、大型企业高级管理人员。 4、成功的作家、编剧、撰稿人以及其他从事创意、策划类工作的个人或公司或自由职业者。 目前本项目急需解决的是一期剩余别墅的销售现状。 只有一期剩余别墅的良好销售，才可能带动整个项目的人气，突破现在的滞销状态！！ 一切为销售开绿灯，完成后期销售　▏重新制定销售目标 一切务实，目标的达成 ▏通过有效的传播整合，促进成交 营造良好的销售氛围 ▏体验营销 推行客户/同行带客户制度 ▏减少广告支出 ▏折扣需更灵活，才能促进销售 伟业优势 团队保障 外文报刊：city weekend（城市周末）、 METROPOLIS（风尚） 　　　　　 China International（中国外经贸）、 　　　　　The Wall Street Journal（华尔街日报） 　　　　　 China Daily（中国日报） 航空杂志：中国之翼、东方航空 、南方航空、 丝路、 头等舱 高端杂志：奢侈品、 BEIJING? TATLER 、时尚旅游 、高尔夫、 　　　　　宝马、奔驰 俱乐部会刊： 京城一瞥、长安俱乐部、美洲俱乐部 宠物杂志：宠物派、宠物生活、宠物时尚 高端杂志 ?? 有针对性的进行覆盖　▏目标客群经常阅读的报刊 营销推广 投放网络媒体，扩大市场知名度，增加来电咨询。 　新浪网　SINA 　焦点网　FOUCS ?? 网络 有针对性的进行覆盖　▏目标客群经常阅读的报刊 营销推广 ?? 短信： 　　短信广告主要以号段群发的方式进行推广，号段选择准确的话，则其推广针对性就会很高。 ＤＭ： 　　利用伟业的客户资源，对其邮寄ＤＭ，直接发送至目标客群。 有针对性的进行覆盖　▏低成本广告：短信