第五章房地产证券化.pptVIP

第六章;学习要点;第一节 房地产证券化概述;证券化一般可以理解为将不可交易的金融资产转化为可交易的证券的过程。;融资证券化和资产证券化的区别: 融资证券化是企业发行证券直接融资的行为，能使企业资本容量扩大，属于增量的证券化；而资产证券化是在原有的信用关系基础上发行的存量资产的证券化，证券化本身并不增加资本量。;资产证券化的受益者 资产所有者 盘活资产 ，融通资金 发行人 提高资产收益率 ，赚取服务费用 投资人 获得较高投资回报 ，降低投资风险;在发达国家，资产证券化的最基本功能是提高该类资产的流动性，它为银行提供了一条新的解决流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，就可把其长期的贷款资产变现成具有高流动性的现金资产。到目前为止，发达国家已被证券化的资产包括：抵押、担保贷款；信用卡、转帐卡、设备租赁、贸易应收帐款；航空机票收入、收费公路及其他公共设施收入等各种有固定收入的贷款；商业房地产、汽车、以及工商企业等各商业贷款。这些资产都具有质量和信用可被准确评估、有担保、能产生可预见的现金流等必备特征。 ;一位经济学家的证券化例子 ;陈先生以收集到的1975-2001年间45个国家的人均石油与天然气储藏价值之和来表示一国的自然资源的高低，并将其分为三组：人均资源最高组、中等组和最低组。然后计算每组国家在1975和2001年的人均国内生产总值，得出下表： 1975和2001年的人均GDP（单位：美元） ;利用相关分析，可得出1975年人均资源量与人均GDP间的相关性为42%；而到了2001年二者的相关性下降到6%。;另一种解释说运输技术与能力的进步使自然资源的运输费用大大降低，虽然一个国家缺乏自然资源，但是只要它有好的加工与制造技术，就可以从资源丰富的国家运来所需的原料，加工制造后再把产品出口到国际市场，技术发展促成的运费降低已大大减少资源丰富国家的增长优势，使资源贫困国家也能快速增长。 ;以挪威为例，其石油储藏为100亿桶左右，若在1985年按每桶石油25美元计算，如果不考虑开采、输送成本，那么挪威石油储藏的总价值为2500亿美元。假设从1985年到2000年，石油价格累计约涨50%，也就是说，到2000年挪威的石油财富达到3750亿美元，但是这是在不考虑通货膨胀的情况下所考虑的，如果去除实际的通货膨胀率，并且假设这段期间内没有任何开采，这笔石油的价值到2000年实际上只有1985年的80%。 ;相比之下，如果挪威在1985年把其未来的石油全部通过证券化变现，并得到2500亿美元的现金，然后把其中60%投入债券、40%投入股票，这样的投资组合到2000年会给挪威带来12000亿美元的财富 ，即使去除通货膨胀的影响，证券化给挪威带来的收益也是极其可观的。 由此可见，只有通过证券化将不动产流动起来，才能获得更多的财富。 ;房地产证券化的概念 ;房地产证券化一般认为有两种基本形态： 一是房地产本身或所有权证券化，称为房地产权益证券化；二是房地产抵押权的证券化，称为房地产抵押贷款证券化。其它则是两种基本形态的复合形式。;1.房地产权益证券化;2. 房地产抵押贷款证券化;国际上住房抵押贷款证券化的代表模式 ;房地产权益证券化和房地产抵押贷款证券化的主要区别;第二节房地产股票及其发行;房地产股票发行条件;（5）向社会公众发行的部分不少于公司拟发行的股本总额的25%，其中公司职工认购的股本数额不得超过拟向社会公众发行的股本总额的10%；公司拟发行的股本总额超过人民币4亿元的，证监会按照规定可以酌情降低向社会公众发行的部分的比例，但是最低不少于公司拟发行的股本总额的10%; （6）发起人在近3年内没有重大违法行为； （7）证监会规定的其他条件。;（1）发行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产在净资产中所占比例不高于20%，但是证监会另有规定的除外； （2）近三年连续盈利。;（1）前一次公开发行股票所得资金的使用与其招股说明书所述的用途相符，并且资金使用效益良好； （2）距前一次公开发行股票的时间不少于12个月； （3）从前一次公开发行股票到本次申请期间没有重大违法行为； （4）证监会规定的其他条件。;（1）定向募集所得资金的使用与其招股说明书所述的用途相符，并且资金使用效益良好； （2）距最近一次定向募集股份的时间不少于12个月； （3）从最近一次定向募集到本次公开发行期间没有重大违法行为； （4）内部职工股权证按照规定范围发放，并且已交国家指定的证券机构集中托管； （5）证监会规定的其他条件。;第三节房地产债券及其发行;(1)公司的生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，符合国家产业政策； (2)公司内部控制制度健全，内部控制制度的完整性、合理性、有效性不存在重大缺陷； (3)经资信评