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淮安恒丰义乌城
项目业态定位及招商政策建议
2010.12.8;;壹、招商时间节点
一、时间节点:;贰、项目业态定位
一、市场调查报告及分析
1、目的：
（1）对楚州及淮安小商品、五金市场重新摸底，搜集客户信息
（2）对项目业态划分提供依据
（3）对招商政策的制定提供数据依据
2、范围：楚州所有小商品、五金市场及沿街商业
3、本次市调是针对目标客户群随机分层抽样进行问卷调查
4、本次调查样本数量为1000份
5、问卷调查数据分析（如下）;（2）商铺年收入？;（4）影响经营因素？;（6）当地本行业环境评价？;;(10) 商铺经营产品去向？;（12）恒丰义乌城最吸引您投资的原因是？;(14) 租金最高接受程度？（元/m2.月）;;;;;叁、招商政策及租金标准
一、楚州及淮安部分同类市场比较表;;3、楚州本地市场较小，而其经济及交通条件又不足以吸引淮安及外地客户来本地消费，因而
本案26万方的体量，潜在消费人群不足必然是制约本案后续招商的瓶颈。
4、开发商在本地没有成功案例，难以发挥品牌知名度。
5、当地人均收入水平较低，购买力较弱。
机会点：
1、楚州经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，人口和收入水平都在不断增长，这些
为商业发展提供了动力源泉。
2、楚州本地缺乏标志性的小商品、五金专业市场，现有市场也大都存在管理混乱、拥挤、停
车位不足等问题，因此经营户急需一个综合性、现代化的专业批零市场，以发挥市场集
群效应和规模效应。
3、根据淮安市委（2009）2号文件，政府将改造或搬迁整合市区大部分现有市场，逐步引导
向综合大市场搬迁，由此，对本案的招商工作也将起到一定推动作用。
威胁点:
1、项目规模大，开发周期长，对开发商的资金实力是一个较大的考验，如后期开发迟
缓，必然对后期招商构成较大影响。就目前形势看，本项目已推广将近一年，进度缓
慢，导致部分经营户尤其是淮安市区经营户对本项目市区信心。
2、淮安同类商业项目(义乌+喜来乐)在楚州攻城略地，挖掘客户，造成项目潜在客户资源
流失。
3、淮安汇通市场及其他现有??同类市场在当地知名度较高，辐射力太强，将会给本项目
的招商带来一定的威胁。
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