中国房地产市场形势分析与展望201128页.pptx

中国指数研究院 2011年12月;一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整 二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观;表：2011年1月至今百城价格指数;项目价格：一二线城市部分品牌企业项目降价显著;二手房价格：自9月以来持续下降，11月跌幅明显扩大;数据来源：CREIS中指数据、;数据来源：CREIS中指数据、;二手房成交：今年整体成交低于去年，下半年持续下行;2011年1-10月，十大品牌房企销售额平均增速为24%，但具体到不同阶段，上半年同比增速达59%，第三季度平均增速仅???2%，10家企业中有7家企业下降；10月10家企业平均降幅达24%，仅恒大1家企业销售业绩持平，万科降幅为33%，自8月起已连续3个月销售额同比下降。;1-11月，五大城市新增上市面积与去年基本持平，同比平均增长1%。其中，武汉和上海分别上涨26%和3%；广州、北京和深圳分别下跌13%、9%、1%。 11月，五大城市新增供应量平均环比上涨16%。除北京环比下降39%外，其他各城市均环比上涨。同比来看，广州、深圳同比上涨，涨幅分别超过100%和40%，武汉基本与去年同期持平，北京、上海下跌，跌幅在30-40%之间。;供求对比：各重点城市销供比普遍低于1，且大多接近2008年的历史低点;今年以来，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，10月武汉、青岛同比增速超过50%。 受可售量上升和成交低位运行的影响，重点城市出清周期继续延长。10月，9个重点城市平均出清周期为14个月，连续10个月上升。其中北京为20个月，武汉的出清周期则高达24个月。;1-10月，全国商品房累计销售面积为8.0亿平方米，同比增长10.0%，增速与1-9月相比下降了2.9个百分点，比去年全年下降0.9个百分点。10月全国商品房销售面积为8364万平方米，低于去年全年月平均水平（8700万平方米）；同比下降9.4%，是自今年4月以来的首次单月同比下降（4月同比下降11.7%）。商品房销售额走势与销售面积一致。 单月来看，商品房和住宅销售面积和销售额同比环比齐跌，是今年4月以来首次。10月全国商品房销售面积8364万平方米，环比下降26.9%，同比下降9.4%；销售额为4514亿元，同比下降11.4%。其中住宅销售额3723亿元，同比下降14.2%。 ;2011年1-10月，全国累计房地产开发投资额达到5万亿，总量已高于2010年全年；同比增速下降至31.1%，为两年来最低水平，延续今年以来的下行趋势。 10月单月开发投资同比增长25%，增速与9月持平，接近近年来的平均水平，但环比下降12%。;自去年5月新开工面积同比增速达到72.4%的历史最高点以来，增速持续下降。1-10月，全国商品房新开工面积达到16.0亿平方米，同比增长21.7%，增速比1-9月下降2.0个百分点；房屋施工面积继续增长，达47.5亿平方米，同比增长28.4%，增速比1-9月下降1.3个百分点。 单月来看，10月全国商品房和住宅新开工面积分别为12587万平方米和9635万平方米；新开工面积同比增长1.5%，增速比上月下降7.4个百分点；住宅新开工面积同比下降1.3%，是自去年11月以来的首次下降。;土地市场：住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不大;一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整 二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观;;近期政策动向：中央多次强调继续加强房地产调控;;中央调控决心未受影响： 内部：GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位； 外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如2008年； 房地产业：投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。 地方政府态度暧昧： 杭州、天津热点城市土地出让金收入下降； 海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫； 佛山、成都等地10-11月放松限购被叫停； 北京、武汉放宽普通住房标准。 政策走势预判：限购等抑制性政策仍将继续，扩大保障房供给不放松 近期，温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控；媒体也披露，住建部要求限购截止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策，预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面，目前房地产调控政策刚刚产生明显效果，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年，中央不会冒然放松调控。;近期货币政策出现微调，2012年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变： 目前GDP增速仍在较高水平，10月CPI涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势，2012年总的信贷规模可能与2011年持平，不会达到2008年四季度-2009年放贷近11万亿元的天量。 历史数据显示，货