策划在房地产营销中的作用新.pptVIP

策划在营销中的作用;何为策划？ 何为房地产策划？ 何为房地产营销策划？;【创意游戏】;分享：在解决这个问题时，你是如何思考的？;常用的概念 策划又称“策略方案”和“战术计划”（Strategical Planning / Tactical Planning）是指人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。;简单的说：就是运用聪明智慧，将人、物、钱放到合适的地方，实现了超出期望的收获;▼思维和智慧的结晶 ▼目的性 ▼前瞻性和预测性 ▼不确定性和风险性 ▼ 科学性 ▼操作性和执行性 策划 是具有创新性的思维方式。它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性地连接组合起来，形成一个新的事物。 策划 不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和规则将事物组合连接成一个新事物。 策划的本质是寻找和抽象出规律，发现问题、提出问题、分析问题并找到解决方案。;创造性的思维能力;为何把策划分为两种? 发展策划 营销策划 两者不同之处在哪?;看看两者工作介入时间及工作成果上的不同:发展策划:介入时间：一般在发展商拿地后(或在拿地前)产品规划前介入工作成果：在一定条件及背景的前提下,形成开发思路\产品定位\产品规划方向\解决思路……营销策划:介入时间：一般在发展商产品定型后销售工作开展前前介入工作成果：在一定条件及背景的前提下,实现销售……;营销策划人具体工作有哪些?; 项目开发流程;建筑设计： 规划及建筑单体设计方案 规划及建筑单体报建 规划及建筑单体施工图设计 园林设计： 园林设计方案 园林设计施工图;发展策划;;;进入销售阶段房地产营销策划人具体工作有哪些?与一线销售同事如何分工配合?;策划的工作范围;策划的工作范围;策划师不是战略、策略的最后拍板人，但是是方案的主要撰写人 一个项目从介入到完成项目销售至撤场，整个过程要完成的报告总共包括以下;策划的工作随着项目所处的不同阶段而有所不同;市场研究、客户分析;广告;开盘???备;持销; 房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手; 房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差;销售管理者掌握策划知识，能促进策划和销售层面的沟通，推动项目顺利进展; SWOT分析法 二八法则 CIS理论系统 USP理论;SWOT分析，在策划中经常出现，主要用于项目以及地块分析，SWOT四个英文字母分别代表：;二八法则作为一种指导理论, 一般常用于销售团队管理和策略制定思路当中，如20%的销售员工完成项目销售目标的80%，在分配销售任务和制定奖励措施时，可以将二八法则作为制定方案的参考依据。;5W2H分析法又叫七何分析法，广泛用于企业管理和技术活动，对于决策和执行性的活动措施也非常有帮助，也有助于弥补考虑问题的疏漏。 （1） WHY——为什么？为什么要这么做？理由何在？原因是什么？ （2） WHAT——是什么？目的是什么？做什么工作？ （3） WHERE——何处？在哪里做？从哪里入手？ （4） WHEN——何时？什么时间完成？什么时机最适宜？ （5） WHO——谁？由谁来承担？谁来完成？谁负责？ （6） HOW——怎么做？如何提高效率？如何实施？方法怎样？ （7） HOW MUCH——多少？做到什么程度？数量如何？质量水平如何？费用产出如何？;木桶理论，盛水的木桶是由许多块木板箍成的，盛水量也是由这些木板共同决定的。若其中一块木板很短，则此木桶的盛水量就被短板所限制。这块短板就成了这个木桶盛水量的“限制因素”（或称“短板效应”）。若要使此木桶盛水量增加，只有换掉短板或将短板加长才成。;4P理论，其营销目标的活动总称。这些可控因素后来被麦卡锡归并为四类即4P： 产品—Product；价格—Price；渠道—Place；促销—Promotion;策划，始于——地块研究; 环境条件： 考虑环境质量——大气、噪音的污染及绿地覆盖情况 考虑自然条件——景观资源、地形和地势情况 考虑文体设施——距公园、体育场馆、图书馆的距离 交通便捷度： 考虑公交便捷度——公交线路、公交站点的情况 考虑对外交通便捷度——距火车站、飞机场的距离 考虑相邻道路通达性——道路性质、车流量、宽度等 市政及公共设施状况： 考虑市政设施完善度——供水供电、环卫情况 考虑公共设施完善度——学校、医院、邮局及娱乐设 施（如影剧院等）;地块与城市的空间关系 ;项目管理者掌握的策划知识;地块周边环境属性;项目属性界定：———