余姚项目预招商汇报终稿.pptxVIP

;目录;鱼和熊掌的问题;;业态：主要以低端社区商业业态为主。;;;;商业业态规划;;;;;;;;商户名录优选;;;;;;;;;;结构要求： 底商结构共两层，首层部分去除住宅入口大堂及核心筒； 结构与上部住宅统一考虑，尽可能实现使用空间完整，易于使用。 空间划分灵活度高，进深控制在12-16米之间，避免出现进深过大店铺狭长的格局； 最小店铺分割50-100平米； 层高不小于3.5米； 楼板承重不低于350Kg/平米。;经济效益测算;商住及商业价格策略;价格修正一;价格修正二;商住价格增幅预测;未来价格增长率预测;价格修正3;依目前余姚楼市平均市场价格测算，上实建议： ;;;;;;;商业街形象建议;位置：位于主干道十字路口，展示效果优越，受主力店客户喜欢。 环境：因主力店聚客能力强，日常经营将给住宅人群带来一定的嘈杂，将其放在靠近路口的位置最大程度的优化内部住宅人群的居住环境。 硬件条件：选择最具有硬件修改优势的，便于根据主力店的需求重新设计的位置。;由于项目南北纵向跨度较长，所以出现一个明显的问题，即单一线性的消费动线太长，南北长达300多米。这种狭长的线性布局，很容易使得消费者产生消费疲劳（既有体力也有精神上的）。因此非常不利于在消费动线远端的商业经营，也使商业街前后部分的商业价值相差较大。 以下为西方购物心理学对消费动线最大步行承受距离的分析数据。由数据可得出，100米以下的长度为线性商业街的最佳步行距离。;建议在商业街中心设多个功能节点，通过节点将商业分为几段，每段的长度为60-100米左右，这正好是最佳的消费步行承受距离。 增加空间缓冲、功能衔接、业态调整与过渡，目的是营造变化、继续刺激和提升消费。通过这样的设计，将使位于项目南北两侧远离中央广场部分的商业价值得到极大地提升，通过商业价值的提升，最终目的是提高此部分的销售价格，增加招商的力度、获取整体更大的开发利润。同时也能创造出更理想的经营环境与消费购物环境。 ; 标志性的小广场 ——目的是打破单一的线性空间，营造空间变化和视觉刺激。 人性化的休憩设施和公共服务配套 ——如休闲座椅、饮料点心铺、ATM取款机等等，目的是满足购物过程中的短暂停留和精力补充之用。 主题性的雕塑或小品 ——可结合节点两侧不同商业区的不同经营主题进行巧妙设计，既能形成视觉兴奋点，又能起到功能指示和消费引导的作用。;标志性的小广场, 打破单一的线性 空间，营造空间 变化和视觉刺激。;1）增设功能节点，确保最佳步行距离;曲折的形体变化，能在视觉上减少直线距离，增加商铺的展示面（沿直线布置只有一个展示面，采取折线布置有两个展示面），同时还能使整体的商业环境更加生动、活跃、充满变化、情趣盎然。;建筑形体采用曲折的形体变化，增加了商业环境的生动性。;主要包括商业街两侧店面的建筑造型、装饰风格、立面色彩、采用材质等的变化。 而环境设计的变化则可包括铺地材质和图案的变化、配合不同商业区不同经营主题的环境小品的变化等等。 共同作用是：强调功能的指示性与环境的可识别性，更好地完成节点的功能衔接与消费引导作用，从而有助缓解客户的消费疲劳。;铺地不同材质的交错变化，突出功能的指示性与环境的可识别性;铺地既可营造出浓厚的文化氛围，也可以起到“交通导视”、“消费引导”的作用。;以简约的现代风格为模型，通过和谐、单纯、庄重的建筑格调，给消费者以宁静、阳光、休闲、安逸的心灵感受。;整体建筑风格： 现代简约风格！ 清新简洁的线条，轻质明快的玻璃及金属材质，这些都是简约现代风格的主要表现点。 如此风格之建筑，无论哪种类型都能很容易就相互融合。;;;;;;;;;;;精神堡垒将大大增加整个项目的可识别性和标志性、增强口碑传播、加强内部商业的凝聚力、凸显主题和特色、打造项目的品牌知名度。 因此，需要结合项目的规划布局，在中心位置设置最亮眼的标志性景观、小品，为整个项目树立最重要的精神堡垒。;在不影响项目建筑风格的前提下，建议项目可以采用在项目西北或西南角的主要出入口设立大型类似广告招牌的标志性建筑物，大型的广告招牌能吸引更多从项目周边经过的消费者。;;;店面设计;这里仅提供部分参考示意，具体应由项目进行具体设计。;1、导示牌建议;2、户外广告位建议;3、内街广告位建议;通过不同风格、样式、色彩、材质造型的搭配，使整条商业街更具吸引力，引导游客不断前行，为位置相对内闭的店铺带来人流。;;广场休息椅路灯地坪参考;喷泉与绿地结合;景观及其细节意向图2;主题景观雕塑，成为消费者的视觉兴奋点，起到烘托商业氛围，营造商业特色的作用。;增设一些非营业性配套项目：如在停车场广场上增设驻留人气的汽车电影院，增加项目吸引消费者眼球的的卖点。同时也可考虑在停车场的地下一层设便利店等配套服务设施。;项目租售策略;商业定位;; 餐饮功