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房地产项目全程策划笔记 第一章  房地产项目全程策划概论 一、策划的含义 含义：是一种程序，是种运用脑力的理性行为，是针对未来 要发生的事情作当前的决策。 内涵：是在现实所提供的条件的基础上进行谋划; 具有明确的目的性； 可以比较与选择方案； 是按特定程序运作的系统工程。 3、房地产项目的策划：从发展商获得土地使用权、市场调查、 消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划。 二、房地产策划的本质、地位及其作用 1、本质：根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研 和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划 手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划， 并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。 2、特征：地域性；系统性；前瞻性；市场性；创新性；操作性； 多样性。 3、地位： 为房地产业创造社会价值和经济价值； 充当房地产企业的智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助 手。 贯穿项目始终，为项目开发保驾护航。 4、作用 便于决策，避免偏差。 增强竞争力。 增强企业的管理创新能力。 有效整合项目资源，使之形成优势。 三、房地产全程策划的程序与内容 土地使用权的获取； 房地产市场调查； 消费者行为与心理分析； 房地产市场定位； 房地产项目的规划设计； 房地产项目的价格策略； 房地产项目的广告策略； 房地产项目的销售策略； 9、房地产项目物业管理的前期介入。 四、房地产策划的三种典型模式 1、概念策划模式 卖点群策划模式 等值策划模式 五、创新－－房地产项目的生命力 1、开发理念创新 2、规划设计创新 建筑风格创新 户型创新 景观设计创新 会所与配套设施创新 价格策略创新 广告策略创新 报纸广告 电视广告 其他广告形式 5、销售策略创新 售楼处的布置 样板房的布置 售楼书的制作 项目开盘前的内部认购 项目的促销策略 6、物业管理创新 六、房地产项目策划业的未来走向 1、策划观念由产品品牌观念向企业品牌的观念转变；从追求社 会效益和经济效益观念向生态效益和可持续发展的观念转变。 2、策划组织由“自由策划人”走向群体组织；从群体组织走向 专业分工、相互协作的轨道。 策划方法从侧重项目概念转到项目概念与项目细节并重的方 法上。 策划理论由单薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科学的 理论体系。 策划信息从人脑搜集转移到人机结合；在信息的分析上，从 定性分析转移到定性定量相结合。 第二章 一、搜寻“黄金地段” 1、地块影响因素分析  土地使用权获取 出师表两汉：诸葛亮 出师表 两汉：诸葛亮 　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之 臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听， 以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。 　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论 其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。 　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下： 愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。 　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督： 愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在 时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死 节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。 　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自 枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受 任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。 市场供求行情 地块的自然条件（地块与地中心的距离、土地承载力、地形 地势、土地面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降 水量、自然灾害） ? 　　先帝 　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝 之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽 进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。 　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则 责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗 诏。臣不胜受恩感激。 　　今当远离，临表涕零，不知所言。 钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，