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商业项目招商策划 第一项：明确招商工作的诉求点及风险规避如下： 一、招商的过程就是落实业态方案，招商成功的标志有两点：  业态组合具有竞争优势。 商户付出的租金比较合理，招商直接决定了项目未来的收益， 特别是整体出租商业物业的时候，显得更为关键。 二、招商工作中的操作要点：  市场调查：首先是所处环境的交通人流、居民收入、消费习惯、 消费层次；其次周边商铺经营业态、经营状况、租金水平、经 营规模 项目分析：物业形式分析（街铺、群楼、综合市场、商业街、 社区商业）；本项目分析（开间、进深、楼层）；市场分析（租 金、租期、优惠办法），以上事关招商政策的制定。 商业定位 业态组合 招商：媒体宣传、人员推广、上门拜访。一定要把客户带到现 场来。 物业管理 三、定位是专业的工作：（超市，食品店，精品服饰店，服务性商 店，特殊商店，百货店，餐厅，酒吧，家具用品汽车用品，其它租 户）  商场开业后所要服务的人群 本项目与他同行的经营特色有什么区别 我们的硬件/自身的建筑特点 有无消费文化 未来的消费趋势 四、招商误区：  盲目定位，不切实际：人为拔高和定位过低都会影响到开发商 的利益，以居民收入及消费群体来决定如何定位是理智的做法。 招商期望值过高：合理制定租金水平。 过分强调市场环境的影响：竞争激烈往往意味着机遇更多，不 能一味怪怨市场难做。 缺乏持续经营的商业管理经验 不能客观分析项目的优势劣势 五、招商流程：  寻找目标客户 广告推广宣传 接待客户，填意向表 双方洽谈租金、租期等 交纳定金和其它费用 签订合同、协议 商铺的实际移交 客户开业 第二项：就公司项目分析（横向说明） 一、 数据 三期精品城：分区→A 区（699 间）、B 区（1282 间）、C 区 （54 间）、D 区（579 间）、E 区（57 间）、F 区（32 间）六大 区域。 目前完工为：A 区（699 间）、B 区（1282 间）、D 区（579 间）， 共计 2560 间。 国际风情街：分区→19 个区，共计 706 间。 潮流街：分区→1 条步行街，南、北两区，南区 A 段 56 间， B 段 58 间，C 段 41 间；北区 A 段 110 间，B 段 46 间，共计：311 间。 目前完工为：南区 155 间。 二、 结构 三期精品城：三层结构，砖混。面积有 7㎡、11㎡、13㎡，面 积较小，临街除外。 国际风情街：四层结构，框架。一二层为整体，三四层为整体， 中间有钢楼梯，楼层中间夹层全部为钢结构。面 积不等，户型适中。 潮流街：二层结构，框架。面积几乎相等，60㎡左右。 三、 定位 三期精品城：与二期毗邻，一二期都是建材家电、特产等专业 市场，批零兼营，同样三期针对人群也是大众消 费，尤其是周边村镇农民工人，西有禹都、豪德 节流，故所纳商品应为小商品为主，可以兼顾服 装等品类；自身建筑特点所限，面积整体都为小 户型，10 多平米为主，且为砖混结构，上下三 层，不能随意打通，存在承重问题。特色定位中 低端批发为主，但是要与市区禹都市场有别，凸 显经营地方化。市区中心汽车站正在建一义务小 商品批发城，16 层。可见是未来市场消费的发 展趋势。 D 区：房间面积较大，临街商铺，地处 30 米规划路， 交通便利，可以作为物流公司与农资街，为本市 场乃至整个空港带来商业配套。 国际风情街：无论从建筑特点，包括层高，还是业主购房的投 入都属于高端产品。 物业形式属于街铺加商业街，周边住宅在建的占 多数，企事业单位众多，东临 3200 亩东花园， 隆港酒店项目就在跟前，本公司盛庭酒店已试营 业；高档小区有：东方花城、嘉禾西班牙、金茂 花园、地税家属院、烟草家属院、东湖春天、假 日酒店公寓、东润·公园壹号。 定位应以休闲社区为主，大中型洗浴，超市，食 品店，精品服饰店，服务性商店，特殊商店，百 货店，餐厅，酒吧，茶吧，家居用品，汽车用品， 布艺店，药店，文化用品店，健身场所，儿童乐 园等。 潮流街：项目所处环境主要标志性是在运城财经学校、 运城幼儿师范中间 300 多米长步行街，主要服务 消费群为学生及住宅区自然客流。 定位无需品牌和特色经营，餐饮、服务性店、百 货店，以迎合配套为主。 重点：区域划分合理，每一段配备的门店要做到 科学分配，如：门诊、饭店、便利不能拥挤在一 起，相隔多少米做什么门店都要先行布局到位， 这样给招商带来方便，也给商家带来合理竞争点， 获利程度高。 四、 优势劣势 1、  十大优势：＊黄河金三角经济试验区 ＊企事业单位众多 ＊中高档住宅小区林立 ＊临街商铺，十字路口 ＊公司项目众多，部分已经营业 ＊跟政府强强联手，利好政策 ＊租金费用不高、入住门槛低 ＊西安专业团队全程跟踪运营 ＊物业公司统一管理 ＊项目规模首屈一指、经营品类