房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据计缴房产税.pptxVIP

不动产租赁真账讲解;一、不动产经营租赁基本概念及原则 二、营改增政策解读 三、案例分析。 四、租赁收入确认的时间。 五、租赁发票如何开具？ 六、租赁的房产税怎么计算？ 七、城镇土地使用税怎么计算？ ;一、不动产经营租赁基本概念及原则 ;(2)纳税人身份。 从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税 人。 企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。 非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税 人。 个体工商户：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都为双定户。 其他个人：自然人，都是小规模纳税人。;（3）出租的标的物。 不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。 其中： 1）房屋即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等。 2）住房是指住宅、居民用房。不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。 ;二、营改增政策解读。 （一）营改增过渡政策 纳税人提供不动产经营租赁服务，对老项目均给予过渡政策。老项目是指纳税人在改革前，即2016年4 月30 日前取得的不动产，在改革后即2016年5 月1 日以后出租的业务。 纳税人提供不动产经营租赁服务，在原营业政策下，适用5%营业税税率。纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过渡政策，采取简易计税方法依征收率计税。 ; 增值税一般纳税人出租改革前取得的不动产，也可以适用一般计算方法，按照《办法》规定计算预缴税款或应纳税额。也就是说，过渡政策给予纳税人自由选择权，对于改革 前取得的不动产，纳税人可以自行选择简易计税办法，或者一般计税方法，纳税人可根据自身实际情况，做出最有于企业的选择。 ;（二）征收的税率 1）《办法》第三条第一款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 此税率适用于小规模和一般 纳税人。 ;2）《办法》第三条第二款规定，企业出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税： 一般纳税人的税率为11%。 小规模征收率为5%（不含个体工商户出租住房），个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 其他人个出租不动产的征收率为5%，出租住房的，按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额;（三）征管机关： 自然人出租不动产，由地方税务局代为征收。 单位和个体工商户出租不动产，仍由国家税务局征收。 ;（四）纳税所在地 1）不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 2）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人（除自然人以外）应在不动产所在地预缴，机构所在地申报纳税。 ;3）自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。 4）纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖 市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计 划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。 5）纳税人提供道路通行服务不适用本办法。提供道路通行 服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。 ;例1：广州某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2014 年分别在河北和广州购进了两座写字楼用于出租，如果纳税人对出租该不动产业务选择一般计税方法。请问自2016 年5月1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？ 分析： 该企业以收取的租金按照3%的征收率计算应纳税额，向河北主管国税机关预缴税款，而后回广州以同样的计税方法向主管国税机关申报纳税，在河北预缴的税款可以在当期或以后的税期内抵减。广州的不动产不需要预缴，在当地主管国税机关按期申报就行。 ;例2：广州某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2014 年分别在佛山和广州购买了两层写字楼用于出租，如果纳税人对出租该不动产业务实行简易计税方法。请问，自2016 年5 月1 日起，纳税人出租写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？ ;分析： 纳税人机构所在地在广州，不动产在广州的，不动产所在地与机构所在地在同一县（市区），因此不需要预缴税款。纳税人以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向机构所在地主管国税机关申报纳税即可。 该企业的不动产在佛山的，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），因此应向不动产所在地预缴税款 ，以后