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事实不观点 2014 年07 月15 日 京7 月土地首拍低于预期，后期市场或面临更大调整 2014 年07 月15 日 CRIC 研究中心 研究员/杨晶晶 7 月14 日，北京市昌平区沙河镇北沙河北侧 （丽春湖土地一级开发项目）LCH-008 地块和顺义新城第 21 街区21- 18-001a、21- 18-001c 地块开拍。其中，北科建以23.3 亿元拿下沙河地块，而顺义地块则由鲁 能以29.3 亿元斩获。值得注意的是，今日出让的两地块位置相对较冷，溢价率均没有达到出让上限。 两月之后土地首拍未达预期，市场成交不利是主因 按照时间推算，上次北京市推出经营性地块要追溯到2014 年的5 月6 日，据今有两个月的时间。当日 土地拍卖虽为地方政府贡献58 亿元的收入，但从实际成交情况来看，已有降温的迹象，出让的4 宗地块3 宗成交溢价率不足20% ，不少房企放弃举牌，年初时火热的抢拍景象不再。沉寂了两月之后，土地市场表 现并未让人眼前一亮，不仅参与企业数量屈指可数，集中品牌型房企，而且竞争程度较弱，两幅地块最终 均以未达溢价率上限的结果收场。对比之下，可以判断，房企拿地态度转变，北京土地市场步入降温。 针对5 月份以来北京土地出让、成交表现，我们不难从楼市角度找到原因。据CRIC 监测数据统计， 今年上半年，北京商品住宅成交总量为328 万方，较去年同期的642 万方下滑达49% ，与此同时，市场总 体呈现供过于求现象，供求比达 1.7。而随着成交不利状况持续，北京商品住宅存量不断攀升，目前消化周 期需要 15 个多月的时间，对于本已竞争激烈的市场而言，高库存意味着销售压力徒增。由此，面对复杂外 部环境，房企更为注重开源节流，降低拿地积极性。 土地出让条件苛刻，自住房高退房率加剧房企谨慎态度 CRIC 研究中心 2014 版 E-mail ：research2@ 电话：021 1/4 事实不观点 2014 年07 月15 日 近几年，中央对保障房工程重视力度不断加大，招拍挂地块配建保障房成为不少城市土地出让的条件。 然而，与其他城市“限地价、竞配建”政策不同的是，北京将自住型商品房纳入土地出让条件，其入市价 格要求比周边同类产品低三成，即在 “竞配建”的基础上，还需“限房价”。可以说，目前北京所执行的 土地出让条件是全国最为苛刻的，房企为拿到心仪地块，不得不选择加大配建面积实现突围，而拿地后， 可以用于开发盈利的空间已被步步挤压。 而令房企更为纠结的是，作为保障中低端住房需求的自住型商品房，并非实至名归。以首个摇号的自 住型商品房金隅汇星苑为例，在正选组1882 户家庭中，有349 户家庭放弃此次选房资格，占比近两成，随 后备选组600 户家庭加入摇号选房，又有200 多户家庭放弃资格，弃选比重甚至超过正选组。7 月初，第 二个自住型商品房首创〃悦都汇从公开摇号至选房结束，一周的认购时间，544 套房源还剩余64 套。自住 型商品房高达20%的弃房率，是部分客户不认同的写照，然而购买自住型商品房有客群限制，一旦客户在 选房环节改变想法，项目销售将陷入困境。参考已公布摇号结果的项目，房企在后市拿地中更为谨慎。 土地、楼市双双遇冷，下半年市场或面临更大调整 综上而言，我们认为，北京楼市成交不利已对土地市场产生影响，土地成交降温，将市场带入楼市、 土地双双遇冷的局面，加速总体市场进入下滑通道。同时结合自住型商品的高退房率，二手房市场连续下 滑，我们判断，下半年北京市场或迎来更大调整。 其一，自住型商品房集中入市，吸附大量刚需客源，冲击商品住宅市场。根据北京市住建委信息，2014 年，全市将供应5 万套左右自住型商品房，而2013 年，北京全市成交的商品住宅在10 万套左右，大体量 自住型商品房供应，无疑是与商品住宅市场争抢客源。从金隅汇星苑中签率68:1 ，首创〃悦都汇中签率50:1 的数据，自住型商品房价格上的绝对优势吸引众多刚需型客户趋势若