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物 业 管 理 建 议 书 编制： 审核： 批准： **物业服务有限公司 2012.**.17 0 前 言 为了进一步提升**.**世家物业精品品牌，促进物业管理工作的开展，有效推 动楼盘的销售工作，**物业在分析规划设计要点及实地考察的基础上, 结合多年 的物业管理实际运作经验， **.**世家整体工作更趋完善。  对建设、管理初步提出如下一些建议和意见，以期 本次建议立足于目前收集到的信息及资料,不妥之处，敬请指正。 ● 建议的目的及侧重点 ----根据**.**世家的特点以及存在的问题加以改进，使其建设更趋向合理及 实用，从而有效促进销售； ----为日后优秀的物业管理打下坚实的基础； ----从客户及物业管理的角度考量业主生活及物业管理工作开展的便利性； ----减少入住后业主对房屋存在在瑕疵在误解升级为房屋质量，对后期销售产 生影响。 ● 建议的原则 ----尊重原有设计、不需要进行大的调整和投资、科学合理并便于操作 ● 建议的内容 ----本建议书涉及建设、物业管理（含给排水、机电设备、园林绿化、客户服务 等） 1 。 。 。 第一部分 总体规划 1、**.**世家档次高、占地面积大，分期开发，小区出入口较多，其规划居住户 多，秩序维护员无法对众多人员熟悉掌握而增加管理难度，建议在施工过程中通过 妥当的方式使小区已建和在建部分分隔开，形成相对的封闭管理，以便确立集中控 制与分期管理相统一的管理模式； 2、**.**世家水景（叠瀑、溪流、湖泊等）周围的儿童、老人安全问题尤其值得 关注，建议采用适当的岸边安全布置的方法（安装防护栏）。 第二部分  土建部分 小高层之天面烟道应加铁丝网防护，外露高度应高出女儿墙高度，公共烟 道务必做好防水处理； 小高层每层电梯厅门坎应比装修面高 1 公分（做 15 －20 坡度），防止清洁 污水流入电梯井道，烧坏电梯元件；地下室的厅门地坎应比装修面高 3 公分； 地漏与楼板接口处建议做嵌缝材料封闭，厨房、卫生间的套管接口须用防 水水泥沙桨封闭，以避免渗漏； 窗台处作适当坡度，保证窗台外不积水，门窗实密性、防风强度要符合国家 规范及常德气候特点，推拉窗防坠落限位装置要采用成熟可行方案； 楼梯踏步扶手一端应设置约 3cm 高的挡水隔，防止清洁时污水侧流污染墙 体； 所有设备房（包括电梯机房、配电房、变压器室、水泵房等）内，地面应铺设 防滑瓷砖；另外,电梯机房、低压配电房、变压器室等处建议安装空调，以符合优秀 住宅小区的考评标准； 7、小区内考虑设置公共洗手间，并建议内设衣帽钩、不锈钢扶手等，方便使用； 同时应考虑设置残疾人专用位置，方便伤残人士使用； 2 在小区完全竣工并交付使用后，应将楼宇的各种装饰材料预留一小部分交 管理处储存，便于日后修补时能使用相同材料； 建议地下室电梯厅到车库的通道的装修标准跟标准层一样； 电梯底坑应做排水设施，不能有积水现象； 建议后期开发房屋外墙刷一次防水材料，再做外墙装饰； 建议水管井房做防水、排水工程，避免给水管道爆裂造成电梯和电井浸水 事故； 建议卫生间和绿化带做预留疏水地漏，避免渗漏、积水。 3 第三部分 电气部分 低压计量要完善，尽可能每路公共负荷加表计量，便于以后物业公司掌握 各用电情况，为节能技改提供依据； 室外公共照明采用光控与时控相结合的方法，室内楼梯及走道控制开关选 用红外感应开关（电梯厅除外）； 室外草坪灯，庭园灯具选用带防护罩防水防风灯具；小区水系电气部分灯具、 线路选用安全电压等级、接地线应连接牢固； 建议电梯机房选用足够容量、性能优良的空调降温，确保电梯安全运行； 各单元表箱处总进线空气开关不宜带漏电功能，既节约成本又便于维护； 6、强、弱电井及设备房门锁按类别采用通用锁芯，钥匙按类别通用； 7、各户用室内及室外线路开关按前后顺序整定额定值，按“户内小、户外大”原 则整定，确保出现故障时按顺序跳闸，避免业主误会，不便于沟通及管理，并影响 后期销售和企业口碑； 8、供配电系统建议注意以下事项： 设备房（包括低压配电房、变压器室等）请考虑防尘、降温设备； 设备房内应配备烟感、温感探测器和自动气体灭火系统； 专业操作防护器具应配备齐全,包括应急照明灯、手提式灭火器及温度计、 湿度计、绝缘手套、绝缘靴等； 竣工投入使用后供配电系统图、相关操作规程、保养规程必须在现场悬挂； E.设备房门应设置挡鼠板和防水墙，电缆桥架穿墙处应封堵好； ．设备房（如小区中心配电室、加压泵房等）门口处应设置照明灯具； ．高低压配电柜上方避免设置日光灯管等照明灯具；和给排水管道； 4 9、小区智能控制中心在设计施工时应考虑：集中消防报警系统、闭路监控系统、 可视对讲系统、智能化管理系统、小区广播系统及路灯控制系统等，便于集中管理， 建议监控内存达到两个