大型主力店拓展要求.docxVIP

大型主力店的选址 主力店是从美国传来的，英文叫做 ANCHOR。ANCHOR 是什么意思呢？是船的锚。一个 船没有锚就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置。如果一个购物中心里面没有锚， 那么商场的定位就做不出来。 主力店年租期一般时间很长，可能 15 年，也可能 20 年。开发商对这块的策划会很重视。 主力店其实有很多种，不但有像沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居等这些业态，另外还有软 商业，包括餐饮娱乐、生活品味、建材家居等等次主力店。 主力店有很多要求，他们对商场起着关键的作用。主力店提出的要求可能跟发展商原来开 发定位确实有很大的距离。国内外有很多大型的购物中心和 MALL 项目，他们都有 3、4 家的主力店作为总的商场形象、定位。 大型主力店的选址要求及开店计划－－百货主力店 第一种主力店是百货。 目前我国传统的百货店大多数已经变成了一个小型的购物中心，而且这类微型的购物中心 越来越多。 在一个购物中心里，百货是比较重要的客源（聚客之源）。现在百货业态也变得多样化，除 了一般综合型的百货店（北京王府井），还有时尚百货（女人世界）、高端百货店（香港恒 隆），外资的很多百货也有一些新的形态考虑进来中国大陆。现在国际百货基本已经进入国 内一线城市，一线城市越来越饱和了。 大多数都在进军一线级城市的老商业中心，将会出现一种各自为战的局面，从而会导致 “恶性竞争”！很少有发展商或者是运营商将这个区域的百货整合在一起来，形成差异化 经营。 自由品牌的百货将会很快地转入到二、三线城市，主要是一些大的省会城市。如：沈阳、 长春等 一般百货店选点面积都要 2－3 万以上，这也是一个瓶颈。现在发展商招商都面临一个很大 的难题和矛盾，就是最好的位置一般都给百货，商业面积很大，百货店跟其他专门店的竞 争是免不了的。第二个问题，百货店给的租金比较低，跟这些百货店谈判难度是比较高的。 在国内基本上一大半以上都是以综合百货为主。像主题百货、精品百货、时尚百货选择不 多。还有外资百货进入国内，像连卡佛、新世界、香港的恒隆、崇高他们进入的并不多， 招商的时候遇到很大的难题（难题还有，很多发展商的项目定位都是——国际顶级品牌的 百货，首先从定位上就会形成——资源紧张的竞争！）。发展商谈判的时候很难争取到比较 好的条件。有很多发展商现在为了解决这个问题，打算将这块变成自己做，这个案例在国 内很多地区都有。 跟百货店合作的模式不单纯是租赁，反过来需要百货店营运商（铜锣湾、燕莎等都在从事 着二房东的角色）输出管理，由业主方投资。因为你是单店独户，你的风险是非常高的， 发展商要深入考虑，成功的机会坦白说不是很高。所以发展商在百货主力店招商上要考虑 仔细，财务上的预测要做的很准确。 大型主力店的选址要求及开店计划－－流行百货展店标准 城市规模 1、省会城市或中心城市 2、城区常住人口 100 万以上，年人均消费支出 9000 元 以上。 商圈条件 1、商圈：城市中心或繁华商业街，可以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有 12 条以上公交线，店面日均人流量 20 万以上。 竞争对手 5 公里内竞争对手不超过 4 家。 物业条件 使用寿命：结构使用年限＞租赁期限。 结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。 建筑物结构：框架结构。 层高：5.1 米。 柱距：8 米×8 米。 楼面载荷：超市卖场 4 千牛/平方米，百货卖场 3.5 千牛/平方米，库房 5 千牛/平方米。 7、 总建筑面积：30000 平方米。 百货建筑面积：5000 平方米/层，以 4 层为宜。 超市建筑面积：10000 平方米。 地面停车场面积：3000 平方米。 地下停车场面积：10000 平方米。 库房面积：5000 平方米。 办公区面积：800 平方米。 卸货区面积：300 平方米。 卸货平台：高度 0.8 米，面宽：15 米，进深：20 米。 卸货通道（消防通道）宽幅：5 米。 地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。 能源供应：经营方独立开户，用电量 0.2 千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需 要。 合作方式 租赁，期限 20 年。 北京华联百货——选址标准 大型主力店的选址要求及开店计划－－老牌百货展店标准 王府井百货专注于零售百货业态的发展。 经营宗旨： 一切从顾客出发，一切让顾客满意 经营范围：化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、男女服装、运动装、配装配饰、针 织内衣、儿童用品、男女鞋、箱包皮具、家居用品、办公用品、音像器材，通讯器材、生 活电器、大型超市、中西快餐、休闲水吧、美容美发、电玩娱乐、婚沙摄影、银行、药店、 便民服务项目等。 连锁战略：构建以北京为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市 黄金地段的一级连锁销售网络，把王府井字号引出北京，走向全国