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光谷世界城 运营管理计划书 商业运营管理 公司组建模式 （光谷世界城运营管理计划书） 1 光谷世界城 运营管理计划书 光谷世界城运营管理计划书 序言 商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业 价值，像本项目这样的大型商业地产项目，因为其开发盈利模式的 原因，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发 商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业 运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代 理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营，整合各种内外的 资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的 方向迈进。 本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验，综合各大商 业地产项目的发展情况，整合编写而成，旨在为项目即将起步的运 营管理提供参考。 2 光谷世界城 运营管理计划书 第一部分 商业地产项目运营管 理核心理念 3 光谷世界城 运营管理计划书 一、  商业运营管理公司组建模式 本计划书提出，为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开 展目标的一致性和统一性，在组建原则上，绝对不能把商业运营 和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体，而应该在一个 运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅 助，并设置其它配套功能。 本计划书建议：由开发商单独组建运营管理公司，对物业实 行全面运营管理。 单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的： 为了能把开发商原有资产转移或交接，包括开发过程中遗留 的有权资产和无产权资产 把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值 兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系， 开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺 商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资，如停车场、仓库、 广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产，这些资产成为 运营管理公司的注册资产，为商业运营管理的日常运营提供一定的 收入来源。 商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、 行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配 合，形成一个高效、优质的运营管理团队。 4 光谷世界城 运营管理计划书 二、  商业项目运营管理的理念 商业地产项目从整体本质上来说，是社会商品进行销售推广、 商业服务开展的平台和载体，所以，开发的最终目的是要进行运 营管理；也只有通过整体运营，才能真正体现商业地产项目开发 的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是产权所有者 的利益得到最大体现的保障。 鉴于本项目的实际开发盈利模式以销售为主，无论是组建或 外聘运营管理公司对项目进行运营管理，在运营管理过程中所涉 及到的关系和环节都比较复杂，其体现了开发商、管理者、投资 者、运营者、消费者五个方面的利益关系。本项目要借助专业的 商业运营管理的开展，实现销售旺、招商旺和运营旺“三旺”， 达至开发商赢、管理者赢、投资者赢、运营者赢等多赢的开发目 标，在运营管理中，开发商、管理者、投资者、运营者和消费者 形成良性循环，缺一不可。 三、  商业项目运营管理的内容范畴 商业项目的运营管理从内容范畴来说，主要包括以下四大部分： 商业运营管理公司组织架构和功能设置 商业运营管理公司的运作模式 商业项目日常运营管理工作 商业项目整体运营推广 四、  商业运营管理的目标 1、  建立一个高效高素质服务良好的商业运营管理团队 5 光谷世界城 运营管理计划书  建立一个具备良好营商环境的商业中心 建立一个具备良好品牌形象的商业中心 打造一个具有良好市场升值前景的商业中心 第二部分 项目商业运营管理公司组建模式与 功能架构 一、  商业运营管理公司筹建的必要性 （一）开发遗留资产价值的交接与核算 在光谷世界城的整个开发进程中，会有不少产权资产和无产权资 产成为开发商遗留资产，这些资产如下所示： 一期项目中，销售部分的物业主要为四栋联体商场的首层和 二层外，三层和四层主要进行招商公开租赁。 商场室内外广告位等无产权资产，这部分广告位面积大，数 量多，分布广 室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产 为运营推广而设立的网站信息中心等软件产业 配套的仓库 室内外各类多种经营点的设立和租赁 6 光谷世界城 运营管理计划书 以上都是在开发本项目中产生的遗留资产，这些资产不可能靠开 发商自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司， 来为这些资产进行精心的运营管理，使这些资产能够产生现金流， 为开发商提供良好的收益来源。 当然，以上一些遗留资产，如广告位、多种运营摊点等无产权资 产和停车场、仓库等有产权资产，在组建运营管理公司时也可以把 这些资产注入运营管理公司，这样运营管理公司注册成立时，就拥 有自己的自有资产，使运营管理公司能更好的发