2019产城融合视角下房企产业新城分析报告.pptx

2019产城融合视角下房企产业新城分析报告引言城镇化逐步由产城分离向产城融合转换1978年至今，中国城镇化率以年均1%的增长速度快速推进，2011年首次进入城镇化的“后50%”阶段，实现了从农村 社会向社会城市的重大转变。但同时由于产业规划与城镇规划分离、户籍制度苛刻、建设策略不当、收入分配机制不畅 等原因，城镇化建设上出现了“有城无产、有产无城”的产城分离现象。十八大首次提出要走中国特色城镇化路线，并逐 步明确以人为本、推动产城融合的发展理念。新型城镇化的政策推进历程2014年3月，国务院印发《国家 新型城镇化规划（2014-2020）》明确指出，走以人为本、四化 同步、优化布局、生态文明、传 承文化的新型城镇化道路2015年12月召开的 中央城市工作会议 “尊重城市发展规律； 统筹空间、规模、产业三大结构”《十三五规划纲要》要求“推进 新型城镇化”提出了八项新型城 镇化建设工程以及“因地制宜发 展特色鲜明、产城融合、充满 魅力的小城镇”十八大明确首 次明确提出要 走中国特色新 型城镇化道路2013年3月，李克强 总理考察时指出“城镇化要有产业做支撑， 实现产城结合。”十八大三中全会《决定》进一步 要求“坚持走中国特色新型城镇 化道路，推进以人为核心的城镇 化，推动大中小城市和小城镇协 调发展、产业和城镇融合发展2016年3月国务院发布《关 于深入推进新型城镇化建 设的若干意见》强调新型 城镇化是现代的必由之路引言传统产业园逐渐演变为“产城融合”的综合性新城当前产业新城的形成正是由于城市发展到一定程度，重新出现的社会分工需求。产业新城作为经济社会发展的产物， 随着经济结构的战略性调整，我国传统的以“产业”为主导的产业、工业园区正在向“产城融合”（即“产城一体化”）的综 合性产业新城转变。产业新城的演变国内产业新城发展历程1978-1991年1992-2000年2001-2008年2009年至今以城促产以区带域以高端产业为特 色的综合新城生产要素聚集阶段： 产业主导阶段：产城融合阶段：产业孤岛产业升级、配套 完善阶段：产业园向特大 城市集中趋势 明显主要以先进制 造业和特色服 务业为主不断完善城市生活配套设施以产业功能为主 的城市片区以劳动密集型 的加工制造业 为主城市配套匮乏开发区间竞争以知识密集型的 创新产业为主发展成为多功能 的城市综合体工业园区激烈以技术密集型产业服务配套功能城市综合配套功能生态宜居功能区域创新文化功能的高科技产业为主产业服务配套功能城市综合配套功能城市配套逐步受重视整体研究框架与思路概念辨析基本特征参与主体运营模式专业运营民企——华夏幸福·固安产业新城专业运营国企——中新·苏滁现代产业园房企背景——招商蛇口·蛇口网谷产业主体——京东·都市人工智能产业新城一、产业新城相关概念二、产业新城典型案例产城融合视角下房企 产业新城初探1. 背后动因融资模式盈利模式产业定位配套建设产业招商产业培育2. 前期思考三、房企产业新城探索3. 后期运营一、产业新城相关概念二、产业新城典型案例三、房企产业新城探索01 产业新城相关概念| 概念辨析产业新城是“产城融合”的城市综合功能区产业新城是在市场化运营机制主导下，受中心城市或中心城区辐射并对其产生反磁力作用的、集良好产业基础及完 整城市服务功能于一体的宜居宜业新城。其核心点包括：1.以市场化运营机制为主导；2.受中心城市或中心城区辐射带 动，并能够对中心城市或中心城区产生反磁力作用；3.除了具有良好的产业基础外，产业新城还要具备完整的城市服务 功能，并以实现产城融合为目标。产业新城与开发区、产业园，特色小镇的区别开发区产业园特色小镇产业新城起步 时间1981年20世纪初2014年20世纪80年代核心 侧重为吸引外部要素， 促进自身发展而 划出一定范围实 施特殊政策手段的区域为促进某一产业发展而 建立的区位注重“产”“文”“旅”“居”融合发展市场化运行 产城融合注重整体规划管理模式管委会模式、开 发区与行政区合 一的管理模式行政主导型管理模式、 公司治理型管理模式、 混合型管理模式管委会模式、PPP模式PPP模式、行政区管理模式主导方政府主导政府主导管委会模式：政府主导；PPP模式：地产商PPP模式：市场运营商； 政府行政区管理模式：政 府主导产业新城结构政府服务产业基础教育医疗产业 新城生态环境商业配套交通设施01 产业新城相关概念| 基本特征产业新城本质是人本主义的体现产业新城是具备一定经济体量的经济型新城，总体看来，是能够提供全生命周期工作功能、居住功能的城市。产业 新城的基本特征通常涵盖四个主要方面：1.产城融合；2.位于区域中心城市辐射范围；3.城市功能完善，生态环境宜居； 4.人口形成集聚并常住：产业功能与城市功能相融合，就业人口与居住人口结构匹配。可以